Sau cơn sốt nhanh và mạnh từ tháng 3 đến cuối tháng 4-2018, đất nền quận 9 rơi vào tình trạng đìu hiu. Hiện tượng nhà nhà môi giới, người người môi giới đột ngột giảm hẳn. Lượng hàng mới gần như không có. Tuy nhiên, câu chuyện bắt đầu khác đi ở tháng 8-2018. Tháng “cô hồn” năm nay rất khác các năm trước!
Thông thường, giới kinh doanh bất động sản tránh giao dịch trong tháng 7 Âm lịch. Nếu có, đa phần là dân đầu tư săn mua giá rẻ để chờ cuối năm ra hàng. Tuy nhiên, năm nay lượng giao dịch đất nền tại quận 9 tăng nhanh liên tục bắt đầu từ tháng Vu Lan, người bán chỉ cần rao rẻ hơn thị trường 5% là giao dịch khớp lệnh ngay trong vài ngày. Giá tăng không nhanh nhưng giao dịch rất nhanh, đây là dấu hiệu của giới đầu cơ đang tích cực gom đất.
Tháng 7-2018 dự án Vincity quận 9 bắt đầu khởi động. Ngay sau đó tuyến đường Nguyễn Xiển, phường Long Thạnh Mỹ, tuyến Phước Thiện, phường Long Bình bao quanh dự án này đã nhanh chóng tăng giá, nhưng dọc hai trục đường này lượng hàng rất khan hiếm, một phần vì quỹ đất ít, một phần vì người có đất vẫn kiên nhẫn chờ đợi một mức giá cao hơn nên hiện tượng sốt cục bộ đã xảy ra. Đất dự án đường nội bộ trục Nguyễn Xiển chưa đầy một tháng đã được đẩy từ 31-32 triệu đồng/m2 lên 35-36 triệu đồng/m2.
Riêng mặt tiền Phước Thiện đoạn gần trục 9A (tuyến nối Vincity) có giao dịch đạt mức 80 triệu đồng/m2, cao gấp hai lần đầu năm và mười lần so với bốn năm trước. Đất ven rạch Gò Công nhìn qua Vincity đang được rao với giá từ 40-45 triệu đồng/m2 đất thổ cư. Ngay cả phường Long Phước từ chỗ hẻo lánh cô lập nhất quận 9, nay nhờ những nhịp cầu Long Đại đang dần hoàn thiện, Long Phước trở thành đảo ngọc giáp Vincity, giá lên liên tục, mua bán tấp nập.
Tuy nhiên điểm nóng âm ỉ nhất vẫn là hai bên đường Nguyễn Xiển. Có thể nói đây là con đường tiềm năng sinh lợi tốt nhất quận 9 trong tương lai gần do kết nối khu dân cư đông đúc Nguyễn Duy Trinh với khu trung tâm hành chính quận 9 (trục đường Lê Văn Việt và Nguyễn Văn Tăng). Hiện tại đường Nguyễn Xiển, nhất là đoạn từ ngã ba Long Thuận tới ngã ba Nguyễn Văn Tăng còn khá thưa dân.
Đây là đoạn đường được đánh giá tiềm năng nhất về phát triển hoàn chỉnh trong tương lai. Thứ nhất là nơi đây quỹ đất lớn, không bị chia nhỏ như các khu vực khác của quận 9. Thứ hai là con đường Nguyễn Xiển chạy dài dọc theo sông Đồng Nai và len giữa những nhánh nhỏ như sông Trâu Trẩu, rạch Gò Công, nên khu vực này thích hợp để phát triển loại hình du lịch sinh thái. Hiện đã có khá nhiều khu du lịch vườn, nhiều quán ăn ven sông hút khách sành ăn từ nội thành kéo đến. Khi các khu đô thị được hoàn thành, việc kinh doanh dịch vụ dọc đường Nguyễn Xiển chắc chắn sẽ thêm khả quan.
Gần hết năm 2018, hiện tượng vỡ bong bóng đã không xảy ra ở quận 9 như một số dự đoán trước đó. So với 2007, giới đầu tư nhỏ lẻ dùng vốn vay khá ít và thường chọn khu vực đã có dân cư hiện hữu để trao tiền, vì thế khi thị trường chững lại hiện tượng bán tháo đã không diễn ra. Nhìn rộng ra toàn thị trường thì không chỉ riêng đất quận 9 tăng giá. Nội thành và các quận huyện khác của thành phố cũng tăng không kém. Riêng 2017-2018 sốt đất đã diễn ra trên toàn quốc. Rất nhiều nhà đầu tư chốt lời ở các nơi, cầm tiền một thời gian lại quay về TP. Hồ Chí Minh, nơi mà nhu cầu ở thực cao nhất nước.
Trong thẩm định giá bất động sản có một phương pháp hay được sử dụng là “Giá tham chiếu”. Phương pháp này được dựa trên cơ sở bình quân các mẫu khảo sát “đáng tin cậy”, sau đó cộng trừ các yếu tố tăng giảm, được sử dụng hợp lý khi và chỉ khi không có hiện tượng bán tháo (vì nếu thị trường có hiện tượng bán tháo xảy ra trên diện rộng thì các mẫu đều rơi vào trạng thái không đáng tin cậy). Cho đến thời điểm hiện tại (tháng 10-2018), sau năm tháng thử thách, có thể khẳng định thị trường đất nền TP. Hồ Chí Minh đã đứng vững và lập mặt bằng giá mới, người mua ở lẫn đầu tư đã bắt đầu quen và chấp nhận giá đã tăng cao.
Vậy cũng bằng phương pháp trên, khi so sánh đất nền quận 9 với đất nền các quận huyện khác xét về mức độ tương đồng tiện ích, hạ tầng (đã hoàn thành), vị trí, tiềm năng phát triển thì quận 9 vẫn là điểm đến an toàn, giá so sánh tương quan khá tốt so với các quận huyện khác. Đó là chưa kể đến yếu tố “địa chính trị”: trong 10 năm tới các cú hích lớn cho bất động sản của thành phố vẫn tập trung nhiều ở khu đông.
Vì thành công của một dự án bất động sản phụ thuộc vào tính thanh khoản và tỷ lệ lấp đầy, nên các nhà đầu tư nhỏ lẻ chuyên nghiệp tại quận 9 thường vẽ một vòng tròn có bán kính 20km từ chợ Bến Thành, quét vòng tròn đó xem chạm vào khu nào đã đông dân, đủ tiện ích, giá hợp lý. Nếu là đất dự án thì xen cài trong khu dân cư hiện hữu, diện tích nhỏ vừa túi tiền. Xung quanh vị trí đó 5 – 7km có hạ tầng và khu thương mại dịch vụ đang được hình thành thì tiềm năng tăng giá càng cao. Đây là loại sản phẩm có tính thanh khoản tốt và hướng đến nhu cầu thực nhất.
Hiện nay những người có nhu cầu ở thực, sở hữu khoản tiền từ 2-3 tỉ đồng có thể chọn theo cách trên để an cư tại quận 9. Nếu tài chính ở mức 4-5 tỉ đồng, người mua có thể chọn nhà trong khu compound hoặc các dự án quy hoạch 1/500. Tại quận 9 hiện có một nghịch lý là nếu dựa trên giá cấu thành sản phẩm thì đơn giá của các khu vực compound đang rẻ hơn khá nhiều so với đất nền phân lô hộ lẻ xây dựng tự do.
– Đức Hòa – Quang Mẫn/ DoanhnhanPlus.vn
