Trong bối cảnh “đất vàng” ở trung tâm ngày càng khan hiếm, các chung cư hết hạn sử dụng tại TP. Hồ Chí Minh cũng càng lúc càng có giá trị lớn. Vị trí đắc địa của các tòa nhà cũ nát này thu hút doanh nghiệp muốn tham gia xây mới nhưng cũng khiến nhiều người dân không muốn di dời. Cộng thêm những điều chưa hợp lý trong cơ chế chính sách để điều phối lợi ích giữa các bên nên dù thời hạn giải quyết đã gần kề, hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ đều chưa thoát khỏi vòng xoáy “lợi ích” của các bên liên quan.
Còn nhiều quy định chưa phù hợp với thực tế
Theo kế hoạch đến năm 2020, TP. Hồ Chí Minh phải giải quyết 50% trong số 474 chung cư cũ ở các quận trung tâm. Trong năm 2018 sẽ tháo dỡ, xây dựng lại bảy chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm như chung cư 128 Hai Bà Trưng (quận 1), chung cư 11 Võ Văn Tần (quận 3)… nhưng đến hết tháng 8-2018 vẫn chưa có chung cư nào trong danh sách trên được tháo dỡ hay xây mới. Trong 10 năm qua thành phố cũng mới tháo dỡ để xây mới 32 chung cư hư hỏng với khoảng 4.000 hộ gia đình cư trú, chậm đáp ứng yêu cầu đảm bảo cuộc sống của vài chục ngàn hộ dân khác cũng như yêu cầu chỉnh trang bộ mặt đô thị.
Trong năm qua, Trung ương đã cho phép thành phố phân cấp, phân quyền cho UBND các quận huyện. Theo đó thành phố nhiều lần tổ chức hội nghị kêu gọi doanh nghiệp tham gia chương trình xây mới chung cư thay thế chung cư hết hạn sử dụng.
Kết quả thành phố đã công nhận chủ đầu tư để xây dựng chung cư mới thay thế cho sáu chung cư, gồm chung cư 11 Võ Văn Tần (quận 3), chung cư 128 Hai Bà Trưng (quận 1), chung cư 134A Lý Chính Thắng (quận 3), chung cư Nakyco (quận Tân Phú), chung cư Thanh Đa (lô IV, lô VI quận Bình Thạnh), chung cư 239 Cách mạng tháng Tám (quận 3). Tuy nhiên, đến nay mới có năm chung cư đang thực hiện di dời, trong đó, chỉ có một chung cư đã xây dựng thành dự án trung tâm thương mại, hai chung cư đã cải tạo chuyển đổi mục đích sử dụng.
Về phía doanh nghiệp, do hầu hết chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 đều ở khu vực trung tâm, được kiểm soát chặt chẽ về hệ số sử dụng đất và mức trần giới hạn về dân số nên nếu muốn điều chỉnh quy mô dự án, ngoài việc phải mất thời gian lo thủ tục hành chính, chủ đầu tư còn gặp nhiều vướng mắc liên quan đến thỏa thuận giá và phương thức đền bù với người dân đang sinh sống.
Có trường hợp thương lượng 5-10 năm nhưng không đạt đủ điều kiện 100% hộ dân đồng ý khiến doanh nghiệp bị chôn vốn. “Nếu chủ đầu tư tham gia bằng nguồn vốn của mình, tất nhiên họ mong muốn có lợi nhuận hợp lý. Hiện nay cơ chế trong Nghị định 101 còn thiếu quy định về chỉ tiêu dân số, tức cho gia tăng số căn hộ một cách hợp lý để chủ đầu tư có thể thu hồi vốn” – ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhận xét.
Bên cạnh thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo quy định hiện hành gây mất nhiều thời gian, các cơ chế, chính sách chưa phù hợp cũng khiến nhiều nhà đầu tư có tiềm lực không mặn mà tham gia xây dựng lại chung cư cũ. Đặc biệt, hiệu quả kinh doanh vẫn là bài toán khó cho doanh nghiệp bởi theo quy định, lợi nhuận bị khống chế không vượt quá 10% tổng mức dự án. Thêm vào đó, quy định những hộ có hai sổ hộ khẩu trở lên được ưu tiên mua căn hộ mới tại dự án theo giá bán kinh doanh thỏa thuận với chủ đầu tư cũng khiến người dân lo chủ đầu tư đưa ra giá bán căn hộ ở dự án mới quá cao, khó đáp ứng được.
Hướng mở từ liên kết tạo quỹ đất
Với những dự án đã có chủ trương đầu tư, trong quá trình triển khai cũng gặp nhiều vướng mắc, chủ yếu liên quan đến thỏa thuận đền bù, tái định cư (TĐC) giữa chủ dự án và người dân đang sinh sống. Ông Trần Hoàng Quân, Chủ tịch UBND quận 4 cho biết: “Về nguyên tắc khi giải tỏa phải TĐC tại chỗ cho người dân có nhu cầu.
Nhưng do diện tích khu đất quá nhỏ nếu bố trí TĐC tại chỗ không còn diện tích cho nhà đầu tư khai thác để hoàn vốn; trong trường hợp tăng thêm diện tích phá vỡ quy hoạch đã duyệt nên rất khó”. Điển hình chung cư 440 Trần Hưng Đạo (quận 5) có diện tích 170m2 nhưng có 32 hộ cư ngụ, một số chung cư khác diện tích cũng chỉ vài trăm mét vuông, nhưng có đến hơn 100 hộ cư ngụ…
Vừa qua, Phó chủ tịch UBND thành phố Trần Vĩnh Tuyến yêu cầu các quận, huyện phải vượt ra khỏi sự ràng buộc của từng dự án, rộng hơn nữa là thoát ra khỏi địa giới hành chính của các quận, huyện để liên kết, tạo quỹ đất đủ lớn để thu hút doanh nghiệp tham gia. Ví dụ, hai dự án chung cư ở quận 4 và quận 1 đều có diện tích quá nhỏ, khó khăn trong việc bố trí TĐC và quỹ đất để nhà đầu tư khai thác, hai quận có thể ngồi lại với nhau để liên kết, vận động người dân đồng thuận TĐC một chỗ để phần đất còn lại cho nhà đầu tư khai thác.
Theo một số ý kiến của người trong ngành bất động sản, việc cấp phép cho doanh nghiệp đầu tư xây mới, cải tạo chung cư cũ cần được xem xét lại. Đặc biệt cần xem có hay không việc một số chủ đầu tư trúng thầu cải tạo chung cư cũ nhưng năng lực yếu kém và bán lại dự án cho chủ đầu tư khác kiếm lời.
Bên cạnh đó, thành phố cần chốt thời gian cụ thể, nếu chủ đầu tư ngâm dự án quá lâu không thực hiện phải thay thế chủ đầu tư khác có năng lực hơn. GS-TS Nguyễn Trọng Hòa phân tích: “Nhà nước chỉ nên nắm vai trò quản lý. Các chung cư cũ phân bố rải rác trên nhiều khu vực địa bàn khác nhau, với quy mô diện tích khác nhau, nên xây dựng cơ chế mở để nhà đầu tư tự căn cứ theo khung chính sách và tự thỏa thuận với người dân”.
Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng thành phố từ nay đến năm 2020 TP. Hồ Chí Minh cần nguồn vốn khoảng 500.000 tỉ đồng để quy hoạch, phát triển đô thị. Trong số này, thành phố lo được 34,8%, còn lại hơn 60% phải nhờ vào các nhà đầu tư, huy động các nguồn lực trong xã hội tham gia thực hiện.
