Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, tính tới thời điểm cuối tháng 11-2017, tồn kho bất động sản đã giảm gần 80% so với gần năm năm trước, quý I năm 2013. Còn nếu tính riêng giai đoạn từ tháng 12-2016, thì hàng tồn kho đã giảm tới 17%. Lý giải cho việc bất động sản tồn kho đang có chiều hướng giảm mạnh, các chuyên gia nhận định là bởi lượng giao dịch bất động sản trong những năm qua đã đạt những bước tăng trưởng khả quan, đặc biệt là ở hai thành phố lớn là TP. Hồ Chí Minh (trong chín tháng đầu năm 2017, đã có khoảng 11.000 giao dịch thành công) và Hà Nội (trong chín tháng đầu năm 2017, đã có hơn 10.000 giao dịch thành công).
Từ những tín hiệu trên, người ta hoàn toàn có cơ sở để tin tưởng vào sự phát triển tiếp tục của thị trường bất động sản, đặc biệt trong giai đoạn cuối năm cũ đầu năm mới, thời điểm giao dịch nhộn nhịp nhất trong năm.
Và để nhà đầu tư bất động sản có thể chuẩn bị tốt nhất cho những kế hoạch, chiến lược đầu tư của mình, dưới đây là những bí mật đầu tư của các chuyên gia bất động sản, có thể xem là món quà họ dành tặng cho nhà đầu tư bất động sản trên toàn thế giới nhân dịp Giáng sinh và năm mới.
Thu lợi nhuận ngay từ khi mua
Là một triệu phú tự thân, giám đốc của Công ty Bất động sản Local Market Monitor, đồng thời là nhà bình luận của trang Forbes, The New York Times… Ingo Winzer tiết lộ bí mật quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản của mình, chính là tạo ra lợi nhuận ngay khi mua một bất động sản.
Cụ thể, Ingo Winzer thường đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cho thuê và để xác định giá của bất động sản loại này, ông thường ước tính khoản tiền thuê mà ông có thể kiếm được, cộng với chi phí hằng năm ông phải trả và chi phí để sửa chữa lần đầu tiên.
Công thức Ingo Winzer thường sử dụng nhất là lấy thu nhập ròng (thu nhập sau khi trừ đi các khoản chi phí, thuế…) dự tính, chia cho tỷ lệ vốn hóa (capitalization rate) để xác định giá một bất động sản. Ví dụ thu nhập ròng một ngôi nhà hằng năm là 20.000 USD, tỷ lệ vốn hóa là 4%, thì bất động sản đó có thể có giá lên đến 500.000 USD (20.000/4%).
“Một trong những điểm thu hút của hình thức đầu tư nhà cho thuê là bạn có thể bán bất động sản với giá cao hơn trong tương lai do giá nhà tăng. Tuy nhiên, tôi khuyên bạn không nên mong đợi điều này. Vì nếu bạn quá mong đợi vào nó, bạn sẽ rơi vào trường hợp sẵn sàng trả cái giá quá cao cho bất động sản, một điều thực sự không nên. Vì thế, hãy trả ở mức giá an toàn, vừa đủ để tạo ra lợi nhuận ngay từ khi mua bất động sản” – Ingo Winzer chia sẻ trên trang The New York Times.
Ba bước đầu tư của Com Mirza
Com Mirza, triệu phú tự thân, hiện là giám đốc điều hành của Công ty Bất động sản Mirza Holdings, người đã tám lần thất bại trước khi sở hữu khối tài sản hiện ước tính hơn 100 triệu USD (theo Business Insider).
Để có được thành công như hiện nay, bí quyết của Com Mirza là phương pháp đầu tư theo ba bước: mua, đẩy giá lên và xây dựng những liên doanh cùng nhau chiến thắng.
Bước đầu tiên, Com Mirza thường chọn mua những căn nhà giá rẻ, thường trong khoảng 35.000 USD đến 55.000 USD (khoảng 800 triệu đến 1,25 tỉ đồng). Điều quan trọng là những ngôi nhà này phải có khả năng sinh lời, khi cho thuê để ở hoặc có thể kinh doanh nhỏ. Com Mirza sau đó bàn giao toàn bộ công việc quản lý ngôi nhà cho một bên thứ ba và thu tiền thuê hằng tháng một cách thụ động, với mức lợi nhuận trung bình hằng năm từ 8% đến 10%.
Tiếp theo, Com Mirza sẽ tiến hành đẩy giá bất động sản lên. Cách đơn giản nhất là hỗ trợ cộng đồng để cải thiện không gian, điều kiện sống trong khu vực… Trường hợp nếu ngôi nhà không thể cho thuê, Com Mirza sẽ chuyển cả gia đình ông đến sống ở đó. Bởi Com Mirza luôn cho rằng, chỉ sau năm đến mười năm, một khu vực an ninh ổn định, có người dân sinh sống, cùng nhiều lợi ích công cộng, sẽ có thể tạo ra mức lợi nhuận ròng tăng thêm từ 300.000 đến 500.000 USD cho bất động sản.
Và bước cuối cùng trong triết lý của Com Mirza là tạo ra những liên doanh, nhóm hỗ trợ nhau trong đầu tư. Bởi ai cũng cần có tiền nhằm mưu cầu một cuộc sống hạnh phúc hơn, nên thay vì đối đầu, chúng ta hoàn toàn có thể hỗ trợ, cùng nhau chiến thắng. Chỉ cần thể hiện mình là một người có trách nhiệm, đảm bảo được mức sinh lời cho tài sản, cùng một kế hoạch kinh doanh rõ ràng, sòng phẳng, thì chúng ta hoàn toàn có thể cùng nhau xây dựng đế chế giàu sang cho mình.
“Tôi không thông minh, bởi nếu thông minh, tôi đã không thất bại nhiều như thế. Tôi cho rằng, thành quả của mình có được là làm việc chăm chỉ và tin vào ba bước đầu tư mà tôi đã tìm ra” – Com Mirza chia sẻ.
Học trước, gõ cửa sau
Mark Bloom, Giám đốc điều hành của Công ty Bất động sản NetWorth Realty, lại xây dựng cho mình một triết lý kinh doanh khác, đó là hãy học tập, rèn luyện thật quy củ, bài bản, trước khi nghĩ tới việc tạo ra thu nhập từ ngành kinh doanh bất động sản.
Bởi Mark Bloom luôn cho rằng, việc chi tiêu hàng ngàn USD cho các chuyên gia, nhà môi giới, buổi tiệc tạo mối quan hệ… sẽ là vô ích, nếu bản thân chúng ta không có kiến thức cần thiết, không biết đầu tư như thế nào, đi đường nào và dự tính tương lai sẽ phát triển ra sao.
“Nếu bạn không có kiến thức về tài chính, chứng khoán, thì dù bạn có bỏ ra 1 triệu USD để ăn tối với Warren Buffett, sau đó mọi chuyện vẫn vậy. Warren Buffett sẽ cho bạn những lời khuyên mà bạn có thể đọc trong các quyển sách có giá chỉ vài chục USD. Vì thế hãy học tập, tự nâng cao kiến thức, hiểu biết, năng lực bản thân trước khi lao ra “chiến trường”. Trong lĩnh vực này, thứ quý giá nhất không phải là tiền, không phải là đất, mà là bản thân bạn. Hãy hành động hằng ngày, hãy tìm cách nói chuyện với người giỏi hơn bạn, hãy đi xem nhà, tới các buổi tiệc phù hợp với mình… Hãy học hỏi. Và khi bạn đã sẵn sàng, hãy gõ cửa để tìm cơ hội” – Mark Bloom kết luận.
