Thời gian gần đây, cùng với làn sóng tăng giá đất lan nhanh trên toàn quốc. Khu vực khu đông TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là quận 9 đã có đến ba lần lên cơn sốt đất. Gần nhất là đầu tháng 3-2018 cho đến hết 4-2018. Trong hai tháng đó đất nền quận 9 đã thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn 30 – 50% so với thời điểm 12-2017.
Mặt tiền Làng Tăng Phú từ 60 triệu đồng/m2 đã lên 80 triệu đồng/m2. Khu vực Hoàng Hữu Nam, Bến xe miền Đông, có nhóm đầu cơ đánh nhanh, mạnh, gom hàng lộ liễu liên tục nâng giá theo tiến độ hoàn thành của Bệnh viện Ung Bướu quận 9. Khu vực Bưng Ông Thoàn Phú Hữu đoạn gần nhà máy Samsung giá từ 21-25 triệu đồng/m2 trước tết, đến tháng 4-2018 giá đã lên 31-35 triệu đồng/m2 cho đường nội khu 8m. Tương tự như vậy với khu vực cầu Xây Dựng, giáp ranh quận 2.
Đến tháng 5-2018, việc tìm một lô đất thổ cư, quy hoạch khu dân cư ở quận 9 giá dưới 1 tỉ đồng đã gần như vô phương. Một số hộ gia đình có nhu cầu định cư tìm đất trong thời điểm này cảm giác như bất lực, nhiều người than trời “rút không kịp” (là rút tiền không kịp để đua với dân đầu cơ). Việc tăng quá nhanh tạo ra một nghịch lý khi so sánh giá giữa đất nền phân lô tự do và nhà đất trong khu Compound cùng khu vực.
Vì sao như vậy?
Quận 9 có nhiều cơ sở và tiềm năng để tăng giá. Bên cạnh những yếu tố về hạ tầng và các tiện ích đang được triển khai và dần hoàn thiện còn có các thông tin được rỉ rả về thành phố khu đông, khu đô thị thông minh, khu đô thị Vincity… Đặc biệt, sau khi Quyết định 60 của UBND TP. Hồ Chí Minh được đi vào thực hiện, trong đó có quy định “đất dân cư xây dựng mới không được tách thửa” thì quỹ đất có thể phân lô bán nền ở quận 9 và nhiều khu vực khác của thành phố gần như cạn kiệt. Hiện tượng khan hiếm nguồn cung khiến cho hành động mua hàng trở nên quyết liệt hơn.
Đặc biệt là sau 2017, nhiều dân đầu tư chứng khoán và tiền ảo thắng lớn nên việc chuyển dịch kênh đầu tư (và trú ẩn) vào bất động sản cũng càng mạnh bạo. Sau vụ cháy chung cư Carina, đất nền càng có cớ tăng nhanh. Thiệt thòi nhất có lẽ vẫn là những người ngoài ngành, muốn tìm đất định cư. Là những đối tượng ít kinh nghiệm nhất, phản xạ chậm nhất, ít thời gian tìm hiểu nhất và cuối cùng, họ thường phải mua với giá cao nhất (mà chưa chắc chuẩn pháp lý)!
Tuy nhiên, đó cũng chỉ là dựa trên kết quả để đưa ra lý do. Thị trường luôn có lý lẽ riêng của nó, nhất là thị trường đất nền, vốn phụ thuộc quá nhiều vào chính sách hành chính, đôi khi can thiệp một cách thô bạo của cơ quan có thẩm quyền. Dự đoán chỉ là một phần của cuộc chơi, phần còn lại – quan trọng hơn – là cách bạn ứng xử với xu thế thị trường. Khác với 2007, nhà đầu tư thứ cấp đã khôn ngoan và nhiều kinh nghiệm hơn, lượng tiền mặt nhiều và ít dùng đòn bẩy hơn. Thế nên dù đã lặng sóng, nhưng việc bán tháo sẽ khó xảy ra, đất nền quận 9 nói riêng và TP. Hồ Chí Minh nói chung tuy dư địa tăng trong ngắn hạn không còn nhưng nói giảm giá đồng loạt là ít có cơ sở.
Thường thì qua đỉnh mới biết đó là đỉnh, và cũng chưa ai dám chắc đất nền quận 9 đã đạt đỉnh. Lúc này đối với dân đầu tư chuyên nghiệp, quận 9 như một miếng “gân gà”, nhai thì dai mà bỏ thì tiếc. Nhưng đối với người dân mua để ở hoặc nhà đầu tư dài hạn khác thì ngay lúc này là thời điểm phù hợp. Với việc thắt chặt tín dụng sắp tới và sự tăng giá quá nhanh trước đây, thị trường cần một chút điều chỉnh.
Đồng thời, cùng với chu kỳ của ngành, khi những cơn mưa đầu tiên đổ xuống, dân môi giới bất động sản bắt đầu hòa chung nhịp điệu với dân môi giới chứng khoán “Sell in May, and go away! (Bán hết trong tháng 5 rồi rút quân!)”. Thật vậy, mùa mưa bắt đầu, mọi giao dịch liên quan đến đất nền đều chậm lại, dân trong nghề nói với nhau “Đợi qua tháng cô hồn coi sao” là lúc mà những người tìm đất để ở, để tích lũy có thể chậm rãi xem xét tìm lô đất tốt. Không cần phải vội vã khi người bán bắt đầu nhiều hơn người mua.
Có một số nguyên tắc đầu tư dài hạn đất nền (hoặc định cư) cho nhà đầu tư không chuyên như sau:
- Xác định rõ mục đích và số vốn mình sẽ sử dụng: tích lũy tài sản, đầu tư dài hạn chờ giá lên, xây nhà trọ tạo dòng tiền, xây ở… việc này sẽ giúp bạn khoanh vùng khu vực cần mua.
- Pháp lý chuẩn: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở, không có tranh chấp, cầm cố dân xã hội (mùa World Cup đến rồi), không chồng lấn ranh đất với các lô liền kề, không vướng quy hoạch, lộ giới… tránh mua bằng hợp đồng góp vốn hoặc mua trên giấy.
- Chọn khu vực có tiện ích và dân cư: tránh việc mua một mảnh đất ở nơi đồng không mông quạnh, xây nhà trọ cũng không ai ở, trồng rau cũng chẳng đủ thời gian đến mà chăm.
- Chọn khu vực còn dư địa tăng: sẽ có khu đô thị mới, trường học – bệnh viện đang xây, dân cư đang chuyển về, hạ tầng triển khai trong trung hạn…
- Dẫu đủ tiền mặt cũng nên vay một ít. Việc tham gia của ngân hàng vào giao dịch bất động sản rất có lợi cho người mua. Tỷ lệ vay an toàn nên dưới 50%. Đồng thời qua việc vay bạn sẽ hiểu được “lịch sử tín dụng” quan trọng như thế nào với dân kinh doanh.
- Có phương pháp định giá và tìm được lô đất giá tốt hơn thị trường. Ngoài các yếu tố trọng yếu như pháp lý, vị trí thì các yếu tố khác để cấu thành giá trị của một lô đất như: ngập nước, hướng, cột điện, ống cống trước nhà, hình dáng không cân đối, ngõ cụt, tóp hậu, phạm vi an toàn lưới điện, hành lang bảo vệ kênh rạch, đối diện nghĩa trang,… đều có phương pháp định giá và tỷ lệ tăng giảm chi tiết.
- Khu vực mà mình thông thạo nhất dù tỷ suất lợi nhuận có thấp hơn vẫn là nơi đáng đầu tư nhất. Tránh mua quá xa, nhà bên xây chồng lấn cũng không biết, giá đất tăng giảm cũng không hay.
- Chậm rãi, chuẩn bị kỹ lưỡng, mua một lần và nắm giữ lô đất đẹp, luôn tốt hơn giao dịch nhiều lần với nhiều lô đất khác nhau. Trong đầu tư bất động sản, “chốt lời chưa hẳn là hạnh phúc”. Đã có nhiều người bán đất nắm số tiền lớn nhưng loay hoay vài năm không quyết định được sẽ đầu tư tiếp ở đâu, quay về thì không mua được lô đất cũ. Cuối cùng, người mua cần một người cố vấn thông thạo địa bàn cũng như có đầy đủ quan hệ với địa phương, nắm rõ thị trường khu vực giúp cho mình có lựa chọn thông minh nhất.
Nắm vững những yếu tố trên sẽ giữ được tính chủ động và giúp bất động sản đạt tính thanh khoản khi thị trường có biến động xấu, hoặc cần chuyển đổi tài sản thành tiền mặt. Vì thực tế là với nhà đầu tư dài hạn thì giữ tiền quan trọng hơn kiếm tiền.
