Trước sự sụt giảm giao dịch đáng kể của hàng loạt phân khúc căn hộ, đất nền, đặc biệt là căn hộ condotel, từ quý III năm nay ngành bất động sản đã xuất hiện nhiều ý kiến lo ngại. Một số người trong ngành cho rằng thị trường đã hội đủ yếu tố để dẫn đến vỡ bong bóng, theo đó bất động sản các thành phố lớn sẽ nhanh chóng rơi vào khủng hoảng, lặp lại kịch bản mười năm trước. Tuy nhiên, vẫn nhiều ý kiến cho rằng, với bối cảnh kinh tế và thực lực người mua rất khác so với năm 2009, chuyện thị trường địa ốc sụp đổ sẽ không sớm xảy ra.
Không dễ xác định giá trị thực của nhà đất
Bên cạnh sự sụt giảm của chung cư do liên tục chịu tác động của các sự cố như cháy, tranh chấp quỹ bảo trì… các phân khúc khác trên thị trường cũng đang cho thấy dấu hiệu giảm nhiệt. Theo thống kê của Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA, trong quý II-2018, sức hấp thụ căn hộ condotel giảm mạnh, chỉ có 850 căn tiêu thụ được trong 2.100 căn tung ra thị trường, đẩy tồn kho phân khúc này lên cao.
Ở phân khúc đất nền, giá đất nền khu đông TP. Hồ Chí Minh, cụ thể tại các quận 2, 9 và Thủ Đức đã chững lại từ cuối tháng 5 đầu tháng 6. Giao dịch sụt giảm gần 60% so với trước đó. Bước sang tháng 6-2018, tại các quận 12, Bình Tân và Bình Chánh, giao dịch thứ cấp bắt đầu đứng lại, giá đi ngang, hàng ký gửi nhiều lên, mãi lực yếu dần, sụt giảm đến 70% so với năm tháng đầu năm.
Tại một cuộc hội thảo diễn ra giữa tháng 5-2018, ông Trần Kim Chung, Viện phó Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương, cho rằng hiện nay Việt Nam đã có tám trên mười dấu hiệu của bong bóng bất động sản. Đó là giao dịch, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai tăng, chủ thể tham gia thị trường, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền vào các dự án bất động sản đều đang tăng, cho thấy nguy cơ về một đợt khủng hoảng. Một số chuyên gia cũng cho rằng bong bóng bất động sản Việt Nam đã hình thành và sẽ vỡ trong năm 2018.
Quay lại với định nghĩa bong bóng bất động sản chung nhất: đó là hiện tượng giá bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực của nó. Thế nhưng, “giá trị thực” của nhà đất hiện nay nằm ở đâu thì hoàn toàn không dễ xác định. Tại các nước phát triển, giá trị thị trường của bất động sản thường được đánh giá khá chính xác dựa trên giá trị sử dụng, cụ thể hơn có thể là tỷ suất lợi nhuận cho thuê. Còn tại Việt Nam, nhu cầu bảo toàn tài sản của người dân ngày càng lớn trong khi các kênh “trú ẩn” như ngân hàng, chứng khoán, vàng vẫn nhiều rủi ro. Thực tế đó khiến mức tăng giá bất động sản không chỉ dựa trên nhu cầu ở thực.
Nhìn chung, những yếu tố để tạo thành giá thị trường của bất động sản bao gồm những yếu tố định lượng được: Cung cầu của thị trường; Khả năng mua của người tiêu dùng; Dòng tiền đang rót vào; Tình hình kinh tế vĩ mô và những yếu tố vô hình không thể đo lường chính xác gồm: Tác động của các nhà đầu cơ, Tâm lý đám đông; Chính sách của chính phủ và cảm nhận của người mua. Khác với những nước phát triển, tại Việt Nam, những yếu tố vô hình không định lượng được lại thường có một tầm quan trọng hơn với người tiêu dùng hay nhà đầu cơ thứ cấp, tác động mạnh mẽ đến chuyện tăng giảm giá bất động sản.
Yếu tố vô hình ngăn bong bóng vỡ
Có thể nói, hai yếu tố vô hình quan trọng nhất trong giá trị bất động sản tại Việt Nam là tác động mạnh mẽ của các nhà đầu cơ, với sự hỗ trợ đắc lực của các chủ đầu tư cho dự án, cũng như những tài trợ của các ngân hàng; thứ hai là tâm lý thích sở hữu đất của số đông. Thông tin về bất động sản thiếu minh bạch, luật phức tạp và khó thi hành dẫn đến các nhà đầu cơ lợi dụng tối đa khe hở để thực hiện những thủ thuật trắng trợn và đôi khi phi pháp, từ việc quảng cáo hay đưa tin đồn sai sự thực đến việc làm giá qua các giao dịch dưới gầm bàn.
Tác động của các nhà đầu cơ tạo ra một sức đẩy có ảnh hưởng khá lớn trên thị giá. Bên cạnh đó, nhiều người trong ngành cho rằng tâm lý thích sở hữu đất đai của số đông người dân cũng khiến giá đất dễ lên nhưng khó giảm. Thời gian vừa qua dù với hầu hết giao dịch, giá bất động sản dù tăng vọt nhưng hầu hết các giao dịch không vượt khỏi khả năng chi trả của người mua, tỷ lệ vay ngân hàng phần lớn ở trong ngưỡng an toàn. So với mười năm trước, ngân hàng đã thận trọng hơn rất nhiều với các khoản vay đầu tư vào địa ốc.
Hai yếu tố khác cũng ảnh hưởng nhiều đến thị giá của bất động sản là chính sách của nhà nước và cảm quan của người mua hay bán. Với quyết tâm ngăn chặn sự đổ vỡ của bong bóng vì hậu quả nguy hiểm của nó trên nợ xấu của hệ thống ngân hàng, nhà nước có thể đổ thêm số tiền lớn vào kênh bất động sản, trực tiếp hay qua ngân hàng, và kết quả sau cùng là tiến trình đi xuống sẽ bị chậm lại nhiều năm. Ngoài ra, nếu tỷ lệ lạm phát quá cao, đồng tiền mất giá trầm trọng, thì dòng tiền của tư nhân cũng sẽ đổ về bất động sản để giữ an toàn cho tiền nhàn rỗi.
Nói thêm về vấn đề này, bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu – Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng ở cuộc khủng hoảng 2009, khi có bong bóng thì tăng trưởng tín dụng là yếu tố có thể nhìn thấy, tín dụng khi đó tăng rất nhanh và lãi suất cũng tăng cao. Tuy nhiên hiện nay, theo đánh giá sơ bộ, lãi suất có thể tăng nhưng các ngân hàng gần như điều chỉnh và xem xét kỹ hơn các khoản vay bất động sản.
Hơn nữa, tăng trưởng tín dụng hiện nay không phải con số cao so với mục tiêu đạt được của năm. Qua kinh nghiệm tại các quốc gia Âu, Mỹ, Thái Lan, bong bóng được coi là như đã vỡ khi mức giá giảm xuống còn 30% so với lúc cao nhất. Theo ý kiến của nhiều nhà đầu tư, với những yếu tố đặc thù, thị trường Việt Nam sẽ khó có phân khúc nào giảm mạnh đến vậy. Tâm lý sở hữu nhà đất và thực trạng thiếu các kênh đầu tư, trú ẩn tài sản an toàn sẽ khiến giá bất động sản chỉ có thể chững lại, chứ không giảm nhiều sau mỗi đợt “nóng sốt”.
