Hơn một năm qua tại Việt Nam, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tăng mạnh đi kèm với sự dịch chuyển trong chuỗi giá trị đã mang lại nhiều triển vọng cho thị trường bất động sản công nghiệp. Đặc biệt tại khu vực Đông Nam bộ, cùng với mức tăng trưởng khá tích cực của GDP trong hai quý đầu 2018, việc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) cũng có sự tăng trưởng mạnh với diện tích nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy tăng cao.
Mức sinh lợi từ đất công nghiệp tăng trưởng tốt
Theo số liệu từ Công ty thẩm định giá JLL, nguồn cung đất công nghiệp cho thuê tại các khu công nghiệp (KCN) phía nam vào cuối tháng 6-2018 đã đạt khoảng 37.030ha. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh đạt tổng diện tích 4.206ha với tỷ lệ lấp đầy 77%, Đồng Nai là 9.813ha và tỷ lệ lấp đầy đạt 85%; Bình Dương là địa phương có diện tích KCN lớn nhất với 10.931ha, tỷ lệ lấp đầy 88%; Bình Phước 1.305ha, tỷ lệ lấp đầy 85%.
Xem thêm: Chuyển đổi 26.000ha đất nông nghiệp, bất động sản TP.HCM sẽ có biến động
Ngoài giá lao động của Việt Nam rẻ nhất trong khu vực, chưa bằng 1/2 của Trung Quốc, địa điểm đầu tư với chi phí phải chăng cũng là yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài. Giá thuê tính trên 1m2 BĐS công nghiệp ở Việt Nam rẻ hơn nhiều so Quảng Châu (Trung Quốc), Bangkok (Thái Lan), Jakarta (Indonesia). Chưa kể, thuế thu nhập doanh nghiệp ở Việt Nam chỉ ở mức 20% – là một trong những quốc gia có thuế thu nhập doanh nghiệp thấp nhất ở Đông Nam Á.
Về giá thuê, tính đến quý II-2018, tiền thuê đất ở khu kinh tế trọng điểm phía nam tăng 4,7% so với quý IV-2017. Trong đó, giá thuê đất tại TP. Hồ Chí Minh có mức tăng 7 USD so với quý IV-2017, tiếp tục dẫn đầu khu vực phía nam nhờ vị trí thuận lợi, cao gần gấp đôi mức trung bình của khu vực. Đáng chú ý, đầu năm 2018, thị trường đã chứng kiến một thỏa thuận cho thấy sự hấp dẫn của BĐS công nghiệp, đó là giao dịch bán và cho thuê lại tại VSIP Park (Công ty liên doanh TNHH khu công nghiệp Việt Nam – Singapore) với mức sinh lợi lên đến 10,7%/năm, cao hơn rất nhiều so với mức sinh lợi ở khối cho thuê văn phòng chỉ đạt 5 đến 6% mỗi năm.
Đánh giá về triển vọng của thị trường BĐS công nghiệp trong thời gian tới, các chuyên gia từ JLL cho biết, hơn 11.940ha nguồn cung cấp đất công nghiệp dự kiến sẽ gia nhập thị trường phía nam trong ba năm tới, trong đó các giai đoạn mở rộng của các dự án hiện có đóng góp một tỷ trọng lớn.
Do đó, cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực BĐS công nghiệp này là rất lớn đối với cả nhà đầu tư hiện hữu và các nhà đầu tư tiềm năng trong tương lai. Ghi nhận thực tế cho thấy, để thu hút các nhà đầu tư vào sản xuất, các KCN trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh cũng đã có những hướng đi đón đầu xu thế.
Cụ thể, KCN Hiệp Phước (Nhà Bè), khu chế xuất (KCX) Tân Thuận (quận 7) đã chủ động xây dựng các nhà xưởng cao tầng để thu hút nhà đầu tư. Đi theo xu hướng này, ông Trần Thiện Trung, Phó giám đốc KCX Linh Trung (Thủ Đức), cho biết khu đang hoàn thành các loại giấy tờ để thực hiện động thổ xây dựng khu nhà xưởng cao tầng trong năm 2018.
Các KCN, KCX này cũng có nhiều chính sách thu hút nhà đầu tư như hỗ trợ làm nhanh giấy đăng ký kinh doanh, thủ tục thuê đất, tư vấn tuyển dụng lao động… Riêng KCN Hiệp Phước còn đầu tư hẳn khu kỹ nghệ dành cho các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản và đã hoàn thành đưa vào hoạt động KCN dành riêng cho lĩnh vực công nghiệp hỗ trợ.
Tuy nhiên, trên thực tế, không phải bất kỳ KCN nào cũng nhận được sự quan tâm đông đảo của các nhà sản xuất. Các chuyên gia kinh tế cho rằng, lựa chọn hàng đầu để xây dựng nhà xưởng sản xuất của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài là các KCN đã được đầu tư đồng bộ về mặt hạ tầng, điện nước.
“Ngoài những ưu đãi chung của Nhà nước cho từng KCN, nhà đầu tư nước ngoài còn quan tâm tới mạng lưới các nhà cung cấp nguyên liệu, vật tư phụ trợ có sẵn sàng cho hoạt động của nhà máy tại KCN hay không. Đồng thời, họ cũng quan tâm tới cả thủ tục cấp phép đầu tư tại KCN có thông thoáng không, thời gian cấp phép có đáp ứng được đủ tiến độ triển khai dự án hay không. Nếu chủ đầu tư dự án KCN không có quy hoạch tốt, không có kết nối đồng bộ, không thực hiện đủ các thủ tục về pháp lý thì việc hưởng lợi từ những ưu đãi khác sẽ không có ý nghĩa gì đối với nhà đầu tư nước ngoài”, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang – chuyên gia JLL cho biết.
Thương mại điện tử làm thay đổi nhu cầu kho bãi
Đầu năm 2018, FM Logistic, tập đoàn hàng đầu trong lĩnh vực chuỗi cung ứng quốc tế (kho bãi, vận tải và đóng gói) đến từ Pháp mới thực hiện thành công hai thương vụ thuê, mua mặt bằng lớn tại miền Bắc. Cụ thể, FM Logistic đã thuê mặt bằng kho bãi có diện tích 5.000m2 tại Bắc Ninh và mua lại 50.000m2 đất ở miền Bắc để xây nhà kho theo tiêu chuẩn châu Âu đầu tiên tại Việt Nam. Đây là một phần trong kế hoạch mở rộng độ phủ để hỗ trợ cho sự phát triển của các khách hàng.
Ông Stéphane Descarpentries, Giám đốc điều hành khu vực châu Á của FM Logistic cho biết, doanh nghiệp đặt mục tiêu đến năm 2020 sẽ trở thành một trong những nhà cung cấp kho hàng đầu trên thị trường Việt Nam. Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: “Ngành logistics ở Việt Nam đang phát triển nhanh chóng với sự mở rộng quy mô của các tên tuổi hàng đầu trên thế giới”. Ông cũng cho rằng hiện nay đang là thời điểm thuận lợi cho các doanh nghiệp BĐS công nghiệp và kho vận.
Theo ý kiến của nhiều người trong ngành BĐS, hiện nay phân khúc về kho vận (logistics) cũng đang có sự thay đổi. Việc nhiều công ty nước ngoài tham gia sẽ khiến các dịch vụ này thay đổi các cách thức tiếp cận, chuyển sang các mô hình giải pháp và có chiến lược, thay cho hình thức kinh doanh manh mún, thiếu tổ chức như hiện nay.
Nói cách khác, các công ty quản lý và vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế đang mở rộng vị thế và sức ảnh hưởng của họ trong ngành logistics bằng cách cung cấp các dịch vụ cộng thêm như theo dõi và quản lý hàng tồn kho, đóng gói và dán nhãn. Sự phát triển của thương mại điện tử đồng nghĩa với việc thực hiện “khâu cuối cùng” có tiềm năng đáng kể, cụ thể là nhu cầu về các kho bãi gần các trung tâm kinh tế và các tuyến đường huyết mạch của thành phố.
Nhìn chung, những nhà cung cấp dịch vụ logistics thuê ngoài quốc tế đang đầu tư tích cực hơn vào thị trường Việt Nam và sẽ thúc đẩy nhu cầu phát triển cơ sở vật chất hiện đại hơn. Dự báo đến năm 2025, thị trường thương mại điện tử tại Việt Nam sẽ tăng lên đến 8 tỉ USD. Do đó bên cạnh công nghệ, các doanh nghiệp logistics cũng đang nhanh chóng đầu tư hạ tầng để chiếm miếng bánh lớn nhất trong tương lai.
