Sau làn sóng đầu tư xây dựng khu công nghiệp cách đây 10 năm, từ cuối 2017 đến nay Biên Hòa lại chứng kiến một đợt “sốt” nhà đất chưa từng có.
Hàng loạt thông tin tích cực về đầu tư hạ tầng, sự ăn theo tăng trưởng nóng khu vực phía đông TP. Hồ Chí Minh và nhu cầu ở thực tăng, đó là ba lý do đưa thị trường bất động sản Biên Hòa đến “điểm bùng phát”. So với TP. Hồ Chí Minh, thị trường nhà đất Biên Hòa hấp dẫn nhà đầu tư vì mặt bằng giá còn thấp, khả năng tăng giá tốt. Tuy nhiên, theo cảnh báo của nhiều người trong nghề, thông tin chính xác về hạ tầng và tính pháp lý của các dự án là điều người mua nên quan tâm.
Tuyến đường trung tâm chưa xong… quy hoạch
Thời gian gần đây, nhiều người dân TP. Biên Hòa xôn xao với thông tin thành phố chuẩn bị xây dựng tuyến đường trung tâm từ ngã tư Vườn Mít (khu vực giao giữa đường 30-4 và Phạm Văn Thuận) đến bờ sông Cái vào cuối năm 2018, và xây dựng cầu từ tuyến đường này qua cù lao Phố. Hiện tại TP. Biên Hòa vẫn được giới quy hoạch nhận xét là chưa có trung tâm, cho nên trục đường trên không chỉ người dân quan tâm mà ngay cả giới chuyên môn trong ngành kiến trúc, đô thị cũng cho là cần thiết. Thông tin về tuyến đường mới làm giá đất nội ô Biên Hòa càng tăng mạnh, có thể kể đến: đường Võ Thị Sáu (60-90 triệu/m2), đường 30-4 (60-90 triệu/m2), Cách Mạng Tháng Tám (50-80 triệu/m2), Phạm Văn Thuận (60-90 triệu/m2), Nguyễn Ái Quốc (khu vực đối diện quảng trường tỉnh có giá 40-50 triệu/m2)… Mức giá hiện tại của những cung đường này đều đã tăng khoảng 10 – 15% so với thời điểm trước Tết Âm lịch. Thế nhưng, thực tế tiến độ của dự án này vẫn còn khá chung chung.
Thông tin về dự án, ông Doãn Văn Đồng, Trưởng phòng Quản lý đô thị TP. Biên Hòa cho hay, hiện dự án vẫn đang trong giai đoạn thực hiện việc điều chỉnh quy hoạch. Như vậy, tuyến đường trục trung tâm thành phố khó có thể đi vào triển khai xây dựng được vào cuối năm nay, thậm chí là sang năm 2019. Dự án sẽ tiếp tục phải chờ đợi bởi còn khá nhiều thủ tục.
Nhưng dù chưa có một khu trung tâm đô thị hoàn chỉnh đúng nghĩa, xét từ khía cạnh nhu cầu, Biên Hòa vẫn có tiềm năng lớn để phát triển mạnh thị trường nhà ở cao cấp khi có gần hàng chục ngàn chuyên gia nước ngoài đang làm việc tại đây. Thống kê của Sở Lao động và Thương binh Xã hội Đồng Nai cho thấy, hiện trên địa bàn tỉnh này có tới hơn 26.800 doanh nghiệp (bao gồm cả công ty nước ngoài) đang hoạt động. Trong đó, số lượng chuyên gia nước ngoài đang làm việc là 7.182. Ngoài ra, tại năm khu công nghiệp lớn tại Biên Hòa hiện có tới hơn 400.000 lao động. Nhắm tới phân khúc chi tiêu cao cho chỗ ở này hiện đã có một loạt dự án căn hộ sắp sửa ra mắt như Biên Hòa Center City với số lượng 576 căn, LDG Primium (879 căn), Thanh Bình Center (587 căn), Bien Hoa Central Park (436 căn)…
Thận trọng khi giao dịch đất nền
Theo ghi nhận của một phóng viên báo Đồng Nai, những ngày này ở Biên Hòa một số công ty môi giới địa ốc mở bán tràn lan các sản phẩm đất nền. Đáng ngạc nhiên là nhiều người sẵn lòng rút tiền ra mua mà không quan tâm đến việc kiểm tra xem dự án đó ở đâu, tính pháp lý thế nào… Ngoài ra, rất nhiều trường hợp người môi giới không nói rõ tình trạng pháp lý của thửa đất, chỉ thông tin chung chung “sổ chung sau này xin tách thửa”, “giấy tay có lập vi bằng”… Thực tế, từ sổ chung đến tách thửa là cả một chặng đường rất dài bởi không phải đất nào cũng có thể tách thửa. Mua đất giấy tay lập vi bằng thì giá trị pháp lý chưa được đảm bảo.
Chia sẻ về vấn đề này, luật sư Lâm Đăng Phúc, Phó giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp nhận xét, tại địa bàn Biên Hòa hiện có hai hiện trạng làm phát sinh nhiều rủi ro về vấn đề pháp lý cho khách hàng, người mua nhà. Thứ nhất, mua bán bằng giấy tay (có hoặc chưa có sổ đỏ). Trong trường hợp chưa có sổ đỏ là sai luật, thiệt hại là cho người mua. Dạng có sổ nhưng lại chưa đủ điều kiện để giao dịch (ví dụ như có thừa kế), dễ gặp tranh chấp đồng thừa kế.
Thứ hai, khi mua bán đất nông nghiệp, tập trung vào các giao dịch phân lô bán nền thì rủi ro lớn nhất là khâu làm thủ tục sẽ ách tắc do vướng quy hoạch không chuyển mục đích. Ngoài ra có những dự án đúng pháp lý nhưng lại qua môi giới phân phối và nhiều môi giới thường làm chiêu trò, có thể gây thiệt hại cho khách hàng.
Tại Biên Hòa thời gian qua, các dự án phân lô bán nền nhận được nhiều sự quan tâm và có nhiều giao dịch được thực hiện. Do đó, theo chuyên gia pháp lý, các nhà đầu tư, khách hàng cũng cần quan tâm về vấn đề quy hoạch của dự án. Trong thực tế, nhiều quy hoạch đã được điều chỉnh do thời gian thực hiện quá dài. Do đó, để tránh rủi ro trong trường hợp này nên cập nhật thông tin mới nhất tại cơ quan chính quyền. Có thể cập nhật qua chủ đầu tư nhưng phải là quy hoạch mới nhất.
Luật sư Lâm Đăng Phúc cũng khẳng định, nhà đầu tư, khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư, đơn vị phân phối cung cấp các vấn đề pháp lý của dự án. Ngoài ra, khi quyết định mua thì nên tìm hiểu về uy tín của chủ đầu tư. Nếu qua môi giới phải lựa chọn nhà môi giới uy tín.
