Kết thúc chuyến về thăm Việt Nam mùa hè 2018, Nguyễn Minh Quân (Việt kiều Mỹ) cho biết điều làm anh ấn tượng nhất trong lần về này là… dịch vụ chia sẻ chỗ ở tại TP. Hồ Chí Minh. So với năm 2015, Việt kiều và du khách tới Sài Gòn năm nay được chứng kiến sự thay đổi ngoạn mục của thị trường Airbnb: Giá tốt hơn nhiều, chủ nhà chiều khách hơn hẳn và số lượng chỗ ở để lựa chọn tăng ngoài sự tưởng tượng. Với vài chục khu chung cư cao cấp mới đi vào hoạt động ở khu vực nội thành trong vòng chưa đến ba năm, thị trường cho thuê căn hộ cao cấp ngắn ngày bước vào cuộc cạnh tranh khốc liệt chưa từng có.
Đến thời của người thuê nhà ngắn hạn
Có sở thích ở chung cư cao cấp, nếu như lần về nước năm 2015 muốn ở căn hộ cách chợ Bến Thành 3km Minh Quân phải đặt phòng trước cả tháng, phải thuê ít nhất bốn đêm liền, đôi khi bị từ chối vì chủ nhà chỉ thích khách thuê là người phương Tây. Thời đó, căn hộ cao cấp tham gia Airbnb chỉ quanh quẩn mấy cái tên Saigon Pearl, The Manor, Topic Garden với mức giá ít nhất 2 triệu đồng/đêm cho căn hai phòng ngủ. Tuy nhiên chỉ sau ba năm, thị trường căn hộ chia sẻ tại TP. Hồ Chí Minh đã hoàn toàn thay đổi. Muốn lưu trú tại căn hộ cao cấp gần trung tâm, du khách như Minh Quân chỉ cần đặt trước nửa ngày, giá chỉ còn khoảng 1,3 triệu đồng/đêm cho căn hai phòng ngủ và tất cả các chủ nhà đều sẵn lòng cho khách thuê chỉ trong một ngày.
Năm 2016, Airbnb công bố có 6.500 căn hộ hoạt động tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Đến năm 2017, nguồn cung của Airbnb Việt Nam vọt lên hơn 16.000 căn, cũng hoạt động chủ yếu tại hai địa bàn này. Tốc độ tăng trên sẽ còn tiếp tục tại TP. Hồ Chí Minh cho đến hết năm 2018 với loạt dự án đang đưa vào sử dụng. Trước lượng căn hộ được tung ra ồ ạt, mặt bằng giá cho thuê dài hạn giảm sút, hàng ngàn người đã đi thuê căn hộ để tự kinh doanh Airbnb. Khác với nhiều quốc gia nơi mà hoạt động Airbnb chủ yếu là chia sẻ không gian trống, tại Việt Nam làm nên sự sôi động của mạng lưới Airbnb chính là lực lượng kinh doanh chia sẻ căn hộ chuyên nghiệp.
Theo thống kê của đơn vị nghiên cứu AirDNA, toàn thị trường Việt Nam (chủ yếu là TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hà Nội) có gần khoảng 2.500 người tham gia cho thuê Airbnb sở hữu hai chỗ ở trở lên, một phần ba số đó sở hữu ít nhất ba căn hộ. Số lượng người tham gia kinh doanh Airbnb tăng trưởng lên đến 60%/năm. Mỗi một người chủ nhà Airbnb tại Việt Nam đạt thu nhập 14.000.000 đồng sau khi trừ hết mọi chi phí. Giá thuê phòng trung bình vào khoảng 1.200.000 đồng. Công suất cho thuê căn hộ bình quân đạt 64%, tương đương 19 ngày mỗi tháng.
Còn đó rủi ro tiềm ẩn
Trong thời “cực thịnh” ngắn ngủi giữa 2014 – đầu 2016, các căn hộ cao cấp ở sát quận 1 đạt công suất chia sẻ phòng trên 90%, lợi nhuận thu được gấp đôi cho thuê dài hạn. Hiện nay, lợi nhuận ròng cho thuê ngắn hạn chỉ còn cao hơn cho thuê dài hạn khoảng 20% nhưng vẫn tiếp tục thu hút nhiều người mới tham gia. Một người có hai năm kinh nghiệm tham gia Airbnb cho biết: “Hiện nay lượng căn hộ hoàn thiện tại TP. Hồ Chí Minh đang rất lớn nên đàm phán thuê chung cư đầu tư mô hình này khá thuận tiện. Một năm qua, sau khi đã trừ đi các chi phí dọn dẹp, trả tiền thuê dài hạn cho chủ nhà, lợi nhuận ròng tôi đạt được từ việc cho thuê ngắn hạn là 18 – 20%”.
Bên cạnh nguồn cung căn hộ tăng mạnh, tốc độ tăng trưởng lượng du khách đến TP. Hồ Chí Minh ở mức hơn 20%/năm là yếu tố hứa hẹn thị trường cho thuê chỗ ở ngắn hạn sẽ tiếp tục phát triển. Giống như mô hình kinh tế chia sẻ khác tại Việt Nam như Grab và Uber, Airbnb đang bị đặt ra nhiều câu hỏi về vấn đề thu thuế. Tuy nhiên, dễ dàng nhận thấy là cách xâm nhập thị trường của ông lớn này rất âm thầm, không ồn ào như Uber và Grab.
Chính vì hướng tiếp cận thị trường thận trọng cùng với khả năng lắng nghe cộng đồng lẫn chính phủ của Airbnb rất tốt, cộng thêm Grab vẫn tồn tại sau hai năm hoạt động là một minh chứng để thấy rằng khả năng Airbnb được hợp pháp hóa tại Việt Nam rất cao trong tương lai. Nếu có chính sách thuế hợp lý, ngân sách nhà nước vừa có thêm nguồn thu, thị trường căn hộ vừa đỡ bị áp lực từ sự dư thừa nguồn cung.
Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Công ty nghiên cứu JLL đánh giá, trong bối cảnh lượng căn hộ hoàn thiện, đến hạn bàn giao ngày một nhiều, ước tính lên đến hàng chục nghìn căn mỗi năm, mô hình này cải thiện khả năng hấp thụ và tăng tính cạnh tranh cho thị trường chung cư cho thuê. Các tài sản có thể khai thác được giá trị thương mại hoặc tiêu dùng là điểm sáng tích cực trong bối cảnh một số dấu hiệu giảm tốc bắt đầu xuất hiện ở thị trường căn hộ bán.
Trước câu hỏi liệu mô hình dịch vụ ở ké, cho thuê căn hộ trực tuyến ngắn ngày hoặc kinh doanh Airbnb có gây nên tình trạng phá giá căn hộ cho thuê hay không, ông Stephen Wyatt cho rằng còn quá sớm để đưa ra kết luận. Tuy nhiên, chuyên gia nước ngoài này xác nhận, tỷ suất sinh lời của căn hộ cho thuê khó tránh khỏi kịch bản sụt giảm do thị trường có quá nhiều nguồn cung cùng một thời điểm. Tuy nhiên, sự sụt giảm này được điều tiết bởi quy luật cung cầu và tổng giá trị đầu tư tài sản chứ không hẳn do có sự xuất hiện của dịch vụ ở ké ngắn ngày.
Ngoài ra, theo một số phân tích quốc tế, Airbnb và nhiều tập đoàn cung ứng dịch vụ môi giới khác đang tạo ra một bong bóng khổng lồ có thể vỡ bất cứ lúc nào trên thị trường hiện nay. Nghi vấn này hoàn toàn có cơ sở, vì từ trước đến nay, rất nhiều doanh nghiệp khởi nghiệp đã được thổi phồng giá trị và lờ đi các khoản thua lỗ, nguồn tiền cho vay khổng lồ từ các nhà đầu tư. Rủi ro vỡ bong bóng dù chưa lớn trong thời gian tới, nhưng cũng là một yếu tố đáng để các nhà đầu tư lưu tâm trước khi tham gia vào thị trường.
