Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2014) cho tới nay đã bộc lộ nhiều mặt hạn chế. Đặc biệt đối với doanh nghiệp, tiếp cận đất đai luôn là một trong những khó khăn lớn nhất khi thực hiện các dự án đầu tư và sản xuất kinh doanh. Đó là nội dung chính trong buổi hội thảo diễn ra ngày 27-6 với chủ đề Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tại Việt Nam. Hội thảo diễn ra tại Hà Nội, do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tư pháp tổ chức.
Chưa đồng bộ với Hiến pháp và nhiều luật khác
Tại hội thảo, GS-TSKH Đặng Hùng Võ khẳng định Luật Đất đai năm 2013 không bảo đảm tính đồng bộ với Hiến pháp năm 2013 và các luật khác. Chẳng hạn: khoản 1, Điều 64 của Luật Đất đai năm 2013 về cơ chế giải quyết “dự án treo” trên nguyên tắc Nhà nước sẽ thu hồi cả đất đai và tài sản gắn liền đã đầu tư sau khi gia hạn 24 tháng thực hiện đối với các dự án rơi vào tình trạng bị treo. Quy định này trái với Hiến pháp năm 2013 và Luật Đầu tư năm 2014 về quy định Nhà nước cam kết bảo hộ tài sản của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện đầu tư.
Đồng quan điểm với giáo sư Đặng Hùng Võ, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam chỉ ra bất cập trong quy định của pháp luật, cụ thể như trong vấn đề thu hồi đất: “Điều 54, khoản 3, Hiến pháp năm 2013 quy định Nhà nước thu hồi đất do tổ chức cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế – xã hội; vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, khi cụ thể hóa điều này trong Luật Đất đai, cụm từ trong trường hợp thật cần thiết và vì lợi ích quốc gia, công cộng đã không còn bảo đảm cả hình thức và nội dung, cụ thể tại Điều 62, Luật Đất đai năm 2013.
Theo ông Nguyễn Hồng Hải, Phó vụ trưởng Vụ Pháp luật dân sự kinh tế (Bộ Tư pháp), xét trên góc độ pháp lý, những mâu thuẫn trong quan hệ giữa Luật Đất đai 2013 với các văn bản pháp luật chuyên ngành khác có liên quan đang gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và cơ quan thực thi. Chẳng hạn trong quan hệ với Luật Đấu thầu, hiện vẫn tồn tại sự thiếu thống nhất trong quy định về trình tự, thủ tục đấu thầu dự án giữa luật này với Luật Đất đai 2013. Mặc dù Luật Đấu thầu quy định về các trường hợp, trình tự, thủ tục đấu thầu dự án, Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cả hai luật chưa có quy định thống nhất về trường hợp đã đấu thầu dự án thì có phải đấu giá quyền sử dụng đất và đã đấu giá quyền sử dụng đất thì có phải đấu thầu dự án hay không.
Bên cạnh đó, sự mâu thuẫn cũng tồn tại trong các quy định của Luật Đất đai và những hướng dẫn liên quan trong Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư. Cụ thể, Luật Doanh nghiệp năm 2014 tồn tại khái niệm tài sản góp vốn là giá trị quyền sử dụng đất còn Luật Đất đai năm 2013 thì sử dụng khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là hai khái niệm chưa thống nhất, gây nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau, từ đó tạo khó khăn cho ngay cả cơ quan thực thi và doanh nghiệp khi áp dụng vào thực tiễn.
Luật đi sau thực tế kinh doanh khá xa
Không chỉ chồng chéo, bất cập, theo bà Nguyễn Thị Thu Trang, Trưởng ban Pháp chế VCCI, hiện vẫn còn tồn tại nhiều khoảng trống pháp lý chưa được pháp luật đất đai điều chỉnh, gây khó khăn lớn cho nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân trong tiếp cận đất đai, ảnh hưởng đến mục tiêu, kế hoạch sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Bà Thu Trang dẫn chứng: Luật Đất đai 2013 chưa quy định cụ thể về cơ chế, hình thức tích tụ đất đai, khiến người dân và doanh nghiệp chưa có khung pháp lý để thực hiện các mô hình tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp quy mô lớn.
Luật mới chỉ cho phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, chưa cho phép thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài. Đặc biệt, đối với loại hình biệt thự nghỉ dưỡng (condotel), Luật Đất đai năm 2013 quy định là loại đất thương mại dịch vụ với thời hạn 50 năm, song chưa có quy định về việc sử dụng condotel để ở với thời hạn lâu dài khiến việc đầu tư, kinh doanh và sở hữu loại sản phẩm này ẩn chứa nhiều rủi ro cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.
Ngoài ra, Luật cũng chưa có quy định về việc Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được 80 – 90% diện tích bị thu hồi mà không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất đối với 10% diện tích đất còn lại. Liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất, mặc dù Luật Đất đai quy định các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất do Thủ tướng Chính phủ quyết định, song lại không có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này (không có nguyên tắc, tiêu chí, điều kiện, các trường hợp thực hiện), dẫn đến vướng mắc khi triển khai trên thực tế.
Một ý kiến đáng chú ý khác tại hội thảo là ông Trần Ngọc Hùng cho rằng: “Khoảng trống lớn nhất ở Luật Đất đai 2013 nằm trong câu chuyện biến tài sản đất đai thành vốn tài chính, hay vốn hóa đất đai. Đây là khâu yếu nhất của luật hiện hành, luật chưa quy định được những vấn đề thực tế cuộc sống đang cần. Cơ chế đổi đất lấy hạ tầng (BT) trong thời gian qua là một ví dụ rõ ràng nhất. Thanh tra, kiểm toán dự án nào thì dự án đó có sai phạm. Luật Đất đai có vai trò rất quan trọng trong thực hiện dự án BT nhưng chỉ có một điều quy định về thẩm quyền giao đất dự án BT, chứ không quy định về định giá đất.
Điều xã hội cần với dự án BT là quy định về giá trị đất đai đổi hạ tầng, không phải thẩm quyền giao đất. Bởi đã giao đất mặc nhiên thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, cấp huyện. Trường hợp dự án BT, thẩm quyền giao đất chắc chắn của UBND cấp tỉnh, không cần quy định nó vẫn vậy. Vấn đề của luật là phải xác định được giá trị đất đai mang đổi là thế nào, ai là người có trách nhiệm kiểm toán kỹ thuật, xác định giá trị công trình mà nhà đầu tư đang làm. Đây là lỗ hổng dẫn tới sự bê trễ trong quản lý các dự án BT hiện nay.
