Trong nửa đầu năm nay, thị trường căn hộ dịch vụ tăng giá khoảng 6% và đạt gần 5.000 căn, đa số tập trung tại quận 1, TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, giá cho thuê vào nửa cuối năm đang có xu hướng giảm. Căn hộ dịch vụ chủ yếu cho người nước ngoài thuê, có đầy đủ các dịch vụ chuyên nghiệp khép kín như vệ sinh, giặt ủi, ẩm thực, dịch vụ cá nhân… nếu khách có nhu cầu. Đây là loại hình bất động sản được quản lý theo chuẩn khách sạn.
Trong quý II vừa qua, CBRE cho biết là ở phân khúc này không có nhiều nguồn cung mới. Đồng thời, một số dự án lớn đã chuyển công năng căn hộ dịch vụ thành căn hộ thương mại, chẳng hạn dự án Mapletree. CBRE cho rằng điều này thể hiện tình hình khó khăn đang xảy ra ở thị trường căn hộ dịch vụ vì có sự cạnh tranh ngày càng cao từ thị trường căn hộ mua để cho thuê.
Thị trường TP. Hồ Chí Minh ghi nhận có bốn dự án mới và giai đoạn tiếp theo của bảy dự án đang được mở bán sẽ cung cấp hơn 4.700 căn mới. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 37.000 căn hộ. Lượng giao dịch căn hộ ghi nhận một sự đột biến: tăng 67% so với cùng kỳ năm trước! Với gần 11.600 căn được tiêu thụ, lượng giao dịch trong quý II đã chạm đỉnh kể từ năm 2011. Từ quý III năm nay sang năm sau, có đến gần 48.000 căn được mong đợi sẽ gia nhập thị trường căn hộ.
Nguồn cung khổng lồ này sẽ tạo ra mức giá cho thuê cạnh tranh và tác động không nhỏ đến giá cho thuê của các căn hộ dịch vụ. Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam cho biết rằng giá bán căn hộ từ thời điểm giữa năm nay đã bắt đầu đi xuống. Nhìn chung, tại cùng một vị trí, giá chào thuê lại của các căn hộ cao cấp chỉ bằng một nửa hoặc một phần ba giá căn hộ dịch vụ tương đồng.
Sự gia tăng số lượng căn hộ dịch vụ tất nhiên góp phần kéo giá giảm xuống. Savills Việt Nam cho biết, từ quý III năm nay đến năm 2019, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ ghi nhận thêm 1.900 căn tại khu vực trung tâm. Nửa cuối năm nay sẽ có một cuộc đua lớn, mà nguồn cung mới chủ yếu là hạng A và hạng B.
Theo Công ty Sài Gòn Triển Vọng (Savista, đơn vị đang quản lý cho gần 500 dự án căn hộ dịch vụ tại TP. Hồ Chí Minh), giá thuê giảm còn do các dự án đang được sàng lọc mạnh mẽ. Ông Võ Duy Khanh – Trưởng phòng Kinh doanh bất động sản của Savista cho biết rằng thành phố đang có hơn 500 dự án căn hộ dịch vụ, trung bình mỗi dự án có từ 20 đến 200 căn hộ cho thuê.
“Chỉ những dự án có thương hiệu mới giữ giá ổn định, còn các dự án nhỏ lẻ đang phải giảm giá hoặc đưa ra các chương trình khuyến mại để tồn tại” – ông Khanh nhận xét. Nổi lên trong số các dự án lớn ở TP. Hồ Chí Minh hiện nay là chuỗi căn hộ dịch vụ của Somerset, Oakwood, Sila… vì mang thương hiệu uy tín, quy mô lớn, có đơn vị quản lý chuyên nghiệp.
Khoảng hai, ba năm gần đây, nhiều chủ đầu tư phát triển các dự án căn hộ dịch vụ quy mô vừa và nhỏ (ví dụ chuỗi City House rải rác khắp thành phố), mỗi dự án có từ 15 đến 30 căn. Ngoài ra, nhà đầu tư cá nhân cũng tham gia cải tạo các căn hộ mà họ sở hữu thành căn hộ dịch vụ để tối ưu hóa dòng tiền nhàn rỗi. Tuy nhiên, theo ông Khanh, điểm yếu của các dự án này là công năng, tiện ích bị hạn chế và vì tự khai thác nên không có nhà quản lý chuyên nghiệp. Cách làm này khiến tỷ lệ khách lấp đầy dự án không cao, giá cho thuê cũng giảm theo.
Dù giá cho thuê ở phân khúc này đang giảm nhẹ, ông Khanh cho rằng thị trường vẫn sẽ có giao dịch nhộn nhịp vào cuối năm. Đây là thời điểm nhiều Việt kiều về thăm thân nhân, các tập đoàn đa quốc gia, các công ty lớn cũng thường chọn dịp này để mời các chuyên gia đến Việt Nam học tập và làm việc. Một số dự án đã có thương hiệu và giá ổn định sẽ thu hút khách hơn cả.
Về lâu dài, thị trường căn hộ dịch vụ tại quận 1 vẫn sẽ giữ được mặt bằng giá cũ vì thuộc khu vực trung tâm thành phố, luôn có lượng khách hàng đặc biệt sẵn sàng thuê. Đối tượng này gồm nhân viên cấp quản lý từ các tập đoàn đa quốc gia, các nhà tư vấn đến làm việc theo hợp đồng ở Việt Nam, nhân viên của các dự án viện trợ nước ngoài và các tổ chức phi chính phủ. Theo dự đoán của CBRE, sẽ có thêm xấp xỉ 1.000 căn hộ trong năm 2017 và 829 căn trong giai đoạn 2018-2019.
- Xuân Cường
