Quý IV năm 2017, những ai quan tâm đến thị trường căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh đều không khỏi chú ý đến một loại “mặt hàng” mới xuất hiện. Đó là hàng loạt chung cư tái định cư trên khu đất vàng Thủ Thiêm chuẩn bị “lên đời” thành chung cư thương mại. Theo ý kiến một số người trong ngành bất động sản, điều này có khả năng tác động đáng kể đến mặt bằng giá bán cũng như giá cho thuê căn hộ khu vực cận trung tâm.
Bất cân xứng giữa vị trí và chất lượng
Cuối tháng 12, UBND TP. Hồ Chí Minh đã giao Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp, hướng dẫn Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. Hồ Chí Minh thực hiện thủ tục đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư Bình Khánh. Trước đó, UBND Thành phố cũng đã chấp thuận cho Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Thuận Việt chuyển đổi công năng dự án tái định cư New City trong khu này thành căn hộ thương mại. Với vị trí nằm bên đại lộ Mai Chí Thọ, các khu chung cư trên được cho là sẽ có sức thu hút lớn bởi vị trí gần trung tâm quận 1, căn hộ đã hoàn thiện và đặc biệt là tiềm năng tăng giá trị cùng với sự phát triển của Thủ Thiêm.
Thế nhưng, hàng chục ngàn căn hộ đang và sẽ được đẩy mạnh bán trong năm 2018 này cũng tạo không ít băn khoăn cho các nhà đầu tư. Mấy năm qua dù toàn khu tái định cư Bình Khánh hoang phế, hầu như không có người ở song để sở hữu được một căn hộ hai phòng ngủ 60 mét vuông, người mua sẽ phải bỏ ra khoảng 2,37 tỉ đồng. Tùy theo vị trí, giá căn hộ tại đây hiện dao động từ 35-45 triệu đồng/m2. Sau khi chuyển đổi thành căn hộ thương mại, tòa nhà New City với 1.200 căn hộ nằm ngay mặt tiền đại lộ Mai Chí Thọ được rao bán với giá trung bình khoảng 50 triệu/m2.
Với nguồn cung căn hộ cao cấp của thành phố đang dồi dào, nhiều người trong ngành cho rằng với mức giá như vậy, các chung cư tái định cư Bình Khánh sẽ không dễ gì mà nhanh chóng được lấp đầy. Dù vậy, lượng căn hộ New City bán ra trong thời gian qua tương đối khả quan. Một nhân viên bán hàng của dự án này cho biết lượng khách hàng từ các tỉnh khác đến tham quan tìm hiểu chiếm tỷ lệ đáng kể. Điều đó cho thấy sức hút của bất động sản khu Đông TP. Hồ Chí Minh vẫn còn lớn và tiếp tục là điểm nóng cho các nhà đầu tư trên cả nước.
Sau những phút đầu ấn tượng trước nội thất cao cấp của căn hộ mẫu tại một chung cư tái định cư đã được lên đời, anh Phạm Minh Trường – một nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm ở TP. Hồ Chí Minh bắt đầu băn khoăn: “Nhìn chung, phần xương cốt của các tòa nhà tái định cư nước mình (bê tông, cốt thép, hệ thống điện nước…) thường chỉ sau 20, 30 năm là xuống cấp nghiêm trọng, khó sửa chữa. Đợi đến ngày Thủ Thiêm phát triển như Phố Đông của Thượng Hải thì e là nhà đã xập xệ rồi”.
Đằng sau chiếc áo “cao cấp”
Với vị trí lý tưởng, hầu hết các chung cư ở Bình Khánh sau khi nâng cấp đều sẽ được chủ đầu tư mới tự định vị là chung cư cao cấp. Tuy nhiên, để một tòa nhà đạt được tiêu chuẩn “cao cấp” cần xét trên nhiều khía cạnh: chủ đầu tư, vị trí, thiết kế, mật độ xây dựng, cảnh quan, tiện ích đi kèm, cộng đồng dân cư xung quanh, dịch vụ quản lý… chứ không chỉ có vị trí, nội thất hay bề ngoài. Bên cạnh chất lượng xây dựng cơ bản thấp, mật độ xây dựng dày đặc cũng là điểm yếu khó phủ nhận của căn hộ tái định cư. Mua nhà tại đây, nhà đầu tư phải nắm vững thông tin về diện tích công viên, diện tích hồ bơi, diện tích siêu thị, trung tâm mua sắm… để đảm bảo chất lượng sống sau này có tương xứng với số tiền lớn bỏ ra hay không. Mặt khác, vị trí tốt chưa chắc đã đi cùng với giao thông thuận lợi. Do mục đích xây dựng ban đầu nhắm đến người thu nhập thấp nên toàn khu chung cư tái định cư Bình Khánh có 12.500 căn hộ, song số chỗ để xe hơi rất ít. Mật độ dân cư quá cao, diện tích để xe hơi hạn chế, đường nội bộ nhỏ hẹp sẽ khiến chung cư “lên đời” bị những chủ đầu tư sử dụng xe ôtô riêng cho nhiều điểm trừ.
Bà Phan Thùy Liên, một nhà đầu tư đến từ Long An cho biết điều bà hài lòng ở các dự án căn hộ Bình Khánh là sản phẩm đã hoàn thiện, mua xong có thể cho thuê ngay. Tuy nhiên, bà Thùy Liên tỏ ra băn khoăn với tính pháp lý của các dự án. Mô hình chuyển đổi này còn khá mới nên thủ tục mua bán, chuyển nhượng, hình thức sở hữu cũng sẽ khiến người mua nhà phải mất thêm thời gian tìm hiểu. Bên cạnh đó, theo bà Thùy Liên mức giá cho thuê của các căn hộ tại đây rất thấp so với giá mua. Một căn hộ giá 2,5 tỉ đồng chỉ có thể cho thuê ở mức 7-8 triệu đồng/tháng, tức là có tỷ suất sinh lời chỉ bằng hơn phân nửa so với đầu tư vào một căn hộ giá tương đương ở nhiều khu vực khác trong thành phố.
Theo khẳng định của nhiều người trong ngành bất động sản, về lâu về dài thị trường căn hộ cao cấp ở TP. Hồ Chí Minh vẫn sẽ sinh lợi tốt. Ngoài nhu cầu của đông đảo nhà đầu tư trên cả nước, theo thống kê thì lượng khách quốc tế quan tâm đến phân khúc này cũng ngày càng tăng do đây là đối tượng đã có kinh nghiệm đầu tư thành công vào căn hộ cao cấp ở Thượng Hải, Hongkong, Singapore… cách đây 20 năm. Tuy nhiên trong lâu dài, không phải dự án nào cũng chứng tỏ được “đẳng cấp” để mang lại lợi nhuận như kỳ vọng cho nhà đầu tư. Hơn mười ngàn căn hộ tái định cư Bình Khánh sẽ cần sự nỗ lực rất lớn từ phía các chủ dự án để “lên đời” thành công, mang lại lợi ích kinh tế xứng đáng với vị trí vàng mà toàn khu đang có được.
