Tại diễn đàn M&A (mua bán, sáp nhập) Việt Nam thường niên năm 2018 do báo Đầu Tư tổ chức diễn ra tại TP. Hồ Chí Minh ngày 8-8 vừa qua, giám đốc một công ty bất động sản hoạt động theo mô hình gia đình đã kêu gọi vốn nước ngoài vào cùng phát triển dự án bất động sản tại Bình Dương.
Doanh nhân này cho biết, trước đây công ty của gia đình ông từng được tư vấn về việc liên kết với doanh nghiệp ngoại nhằm có thêm vốn và kinh nghiệm thị trường, tuy nhiên người sáng lập và những cổ đông trong gia đình không đồng ý. Chỉ một năm trở lại đây, trước những biến chuyển của thị trường, người sáng lập và các cổ đông gia đình mới quyết định phải gọi vốn ngoại vào cùng phát triển dự án.
Nhiều hứa hẹn từ nguồn vốn ngoại
So với những năm trước, người mua nhà đất hiện nay thận trọng hơn rất nhiều trong việc rót tiền trước các dự án, bên cạnh đó nguồn vốn tín dụng ngân hàng cũng bị siết dần, để tiếp tục phát triển nhiều doanh nghiệp bất động sản đang nỗ lực trong các cách thức gọi vốn mới.
Một trường hợp gây chú ý là Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng – DIC Corp (HOSE: DIG) vừa thành lập văn phòng tại Hàn Quốc với mục đích gọi vốn cho các dự án bất động sản của mình. Theo ông Nguyễn Thiện Tuấn, Chủ tịch HĐQT DIC Corp, việc thành lập văn phòng tại Hàn Quốc là định hướng của DIC Corp trong chiến lược tăng cường hợp tác với đối tác Hàn Quốc để đầu tư các dự án bất động sản tại Việt Nam.
Ông Thiên Tuấn cho biết từ năm 2007, doanh nghiệp này đã xây dựng quan hệ hợp tác với các doanh nghiệp Hàn Quốc. Trong đó bao gồm đầu tư trực tiếp (thành lập một số công ty liên doanh giữa DIC Corp và đối tác Hàn Quốc có tên gọi DIC – Korea) để triển khai các dự án bất động sản và đầu tư gián tiếp (mua cổ phần của DIC Corp).
Cũng tại diễn đàn M&A Việt Nam 2018, bà Jiun Park, Phó giám đốc Trung tâm xúc tiến M&A toàn cầu – Kotra (Hàn Quốc) cho biết, nhiều công ty vừa và nhỏ Hàn Quốc đã bắt đầu muốn tham gia vào thị trường Việt Nam. Trong đó, lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực được quan tâm nhiều trong năm 2017 và năm 2018. Phía Tập đoàn Đại Phúc cho biết, đơn vị này vừa tiếp một quỹ đầu tư đến từ Nhật Bản muốn rót vốn vào một số hạng mục của dự án Vạn Phúc City tại quận Thủ Đức.
Trước đó, tại dự án này, Đại Phúc cũng đã bắt tay với một đối tác ngoại để phát triển công viên nước trị giá 300 triệu USD. Dự án hiện đang chờ cấp phép triển khai. Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết, tại Vạn Phúc City, Đại Phúc muốn gọi vốn của các doanh nghiệp ngoại trong lĩnh vực giáo dục, y tế, bất động sản cùng tham gia phát triển ở các hạng mục như trường học quốc tế, bệnh viện cao cấp và chung cư… cho dự án.
Hoạt động kêu gọi vốn còn mang tính tự phát
Tại diễn đàn, ông Neil Mac Gregor, Tổng giám đốc Công ty Savills Việt Nam cho rằng, việc thị trường bất động sản Việt Nam đang hút sự quan tâm của doanh nghiệp ngoại là do tỷ suất lợi nhuận trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam khá cao (ở TP.HCM là khoảng 8%), trong khi ở Hongkong, Singapore, Bangkok… chỉ khoảng 4 – 5%. Tuy nhiên, khó khăn vẫn còn nhiều bởi việc doanh nghiệp Việt hoạt động khá khép kín và chính sách của Việt Nam liên quan đến M&A chưa đầy đủ. Ngoài ra, việc gọi vốn ngoại với các doanh nghiệp địa ốc Việt còn khá tự phát, đa số doanh nghiệp hiện đang phụ thuộc chủ yếu vào các công ty trung gian, còn nếu tự gọi vốn sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tiến tới các thỏa thuận.
Bà Nguyễn Hương cho biết, dự án Vạn Phúc City của Đại Phúc nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư Nhật Bản và hai bên đã có buổi làm việc. Tuy nhiên, do còn một số vấn đề khác nhau về văn hóa và quyền lợi, nên hai bên vẫn chưa thực sự hiểu nhau để chính thức tiến hành M&A.
Bên cạnh đó, nguyên nhân khiến nhiều thương vụ M&A thất bại còn đến từ việc không tìm được tiếng nói chung trong việc định giá. Bà Renee Kha, Giám đốc điều hành Công ty VietValues cho biết, đối với các thương vụ M&A bất động sản, ngoài việc tham vấn để định giá bất động sản, doanh nghiệp cũng cần nắm được pháp lý, phân bổ đất đai, đất quy hoạch được định giá như thế nào theo thị trường, phí sử dụng đất và những vấn đề liên quan.
“Chúng tôi bám sát giá thị trường theo các nguồn thông tin khác nhau, bởi thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa phát triển hoàn chỉnh, kinh nghiệm quốc tế chưa thể áp dụng được. Điều quan trọng trong M&A ở lĩnh vực này là vấn đề pháp lý phải được xác định rõ ràng thông qua đối chiếu, so sánh”, bà Renee Kha nói.
Không chỉ bó hẹp trong phân khúc nhà ở, các thương vụ gọi vốn trong năm 2018 khá đa dạng với nhiều loại tài sản và loại hình bất động sản, trong đó có phân khúc tiềm năng là khu công nghiệp và logistics. Trong quý II vừa qua, Sembcorp Infra Services (SIS – công ty con của Sembcorp Industries) đã ký kết thỏa thuận đăng ký cổ phần với CRE Asia. Theo đó, SIS sẽ tăng vốn cổ phần lên 20,5 triệu cổ phiếu phổ thông qua phát hành cổ phiếu phổ thông mới, và CRE Asia đồng ý đầu tư 6,2 triệu USD vào SIS để đổi lấy 6,2 triệu cổ phiếu phổ thông mới, hoặc 30% vốn mở rộng.
Vốn mới từ CRE Asia và các khoản vay ngân hàng sẽ tài trợ cho việc phát triển thêm 30.000m2 diện tích kho tại Việt Nam do SIS đầu tư. SIS và công ty con thuộc sở hữu của SIS Hải Phòng là nhà phát triển khoảng 30.000m2 không gian nhà xưởng trong khu đô thị công nghiệp Việt Nam – Singapore (VSIP) tại Hải Phòng, Việt Nam. Vốn mới từ CRE Asia và các khoản vay ngân hàng sẽ tài trợ cho việc phát triển thêm 30.000m2 diện tích kho tại Việt Nam được đầu tư bởi SIS.
