Đầu tư vào căn hộ mini tiếp tục sinh lợi tốt

Từ hơn chục năm qua, loại hình căn hộ mini dành cho những người độc thân hoặc gia đình trẻ đã lan rộng từ khu vực trung tâm ra tất cả các quận của TP. Hồ Chí Minh. Dù chưa phải là phân khúc lớn trong thị trường bất động sản nhưng dòng sản phẩm này đang thu hút sự chú ý của nhiều người bởi tiềm năng và tính ổn định.

Nhu cầu từ nhóm cư dân độc thân đang ngày càng lớn

Theo số liệu mới công bố của Tổng cục Thống kê, lượng cư dân độc thân tại các thành phố lớn trong thời gian qua liên tục tăng. Dự đoán trong hai năm tới, tại TP. Hồ Chí Minh, các hộ dành cho một người sẽ vượt mức 10% tổng số hộ dân. Đó là chưa kể tác động thỏa thuận trao đổi lao động trong cộng đồng kinh tế ASEAN, một lực lượng không nhỏ lao động thu nhập tầm trung từ các nước láng giềng đang và sẽ đến Việt Nam làm việc. Mới đây, Ủy ban Nhân dân TP. Hồ Chí Minh đã đưa ra quy định về diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư, cụ thể là nhà ở thương mại không được nhỏ hơn 45m², nhà ở xã hội không được nhỏ hơn 30m². Từ những thực tế đó, nhiều người trong ngành bất động sản dự đoán nhu cầu thuê căn hộ mini sẽ tiếp tục tăng mạnh.

Kinh nghiệm từ các nước có quá trình đô thị hóa diễn ra trước Việt Nam như Hàn Quốc, Thái Lan… cho thấy căn hộ mini luôn đem lại tỷ suất lợi nhuận cao hàng đầu trong các loại bất động sản cho thuê. Tại TP. Hồ Chí Minh, nếu chủ đầu tư tự quản lý khu căn hộ thì mức lợi nhuận có thể đạt 8 – 10%/năm. Phục vụ nhu cầu cơ bản của một bộ phận dân số đang ngày một đông nên thời gian trống khách của căn hộ mini rất thấp. Tuy nhiên, cái lợi lớn nhất vẫn là về lâu dài: tại các thành phố lớn, bất động sản nhà phố luôn có mức tăng giá cao hàng đầu.

Lâu nay, nhiều nhà đầu tư vốn lớn không mặn mà với căn hộ mini vì việc quản lý loại bất động sản này có khá nhiều việc “lắt nhắt” so với cho thuê nhà chung cư, cho thuê văn phòng hay nhà phố. Nhưng khi nguồn cung chung cư cao cấp hay văn phòng cho thuê có dấu hiệu bão hòa thì nhiều người bắt đầu đi săn nhà nát, nhà cấp 4 trong hẻm xe hơi ra vào được ở các khu vực an ninh, thuận tiện đi lại. Chỉ trong vòng hai năm trở lại đây, tại một con hẻm rộng trên đường Phan Văn Trị thuộc quận Gò Vấp, một loạt nhà ba, bốn tầng khang trang đã mọc lên thay thế cho dãy nhà lụp xụp trước đó. Cư dân trong các căn nhà mới chủ yếu là cán bộ quản lý cấp trung của các siêu thị có vốn nước ngoài và mấy trung tâm ngoại ngữ mới được thành lập quanh con đường này. Tina Relucio – một quản trị viên kiêm giáo viên tiếng Anh đến từ Philippines đã thuê căn hộ mini trên đường Phan Văn Trị cho biết cô chuyển đến TP. Hồ Chí Minh làm việc vì tại đây có công việc hợp với mong muốn. Thu nhập của Tina ở Việt Nam cao hơn ở quê nhà một chút, nhưng nạn kẹt xe, ngập nước tại Gò Vấp lại là nỗi kinh hoàng với cô. Vì lý do đó, cô chấp nhận thuê căn hộ 30m² gần nơi làm việc với mức giá 4.000.000 đồng/tháng.

Nghiên cứu kỹ thị trường sẽ tiết kiệm công quản lý

Theo thời gian, căn hộ mini có mức giá cho thuê ngày càng đa dạng, từ khoảng 3.000.000 đồng đến 18 triệu đồng một tháng, tùy theo diện tích và vị trí. Sở hữu lô đất 120m² trong con hẻm thuộc đường Lê Văn Sỹ, quận 3, anh Trần Thanh Sang phải khảo sát khá lâu trước khi quyết định diện tích các căn hộ mini của mình sẽ rộng bao nhiêu. Kinh nghiệm từ những người đầu tư trước cho thấy căn hộ dưới 20m² với mức giá 6.000.000 đồng trở lại là dễ cho thuê nhất. Tuy nhiên, qua cuộc khảo sát trên Facebook mà anh nhờ bạn bè làm thử thì nhu cầu căn hộ khoảng 40m² với giá gấp đôi hiện cũng khá hút khách. Căn hộ càng lớn, giá càng cao thì càng thuận lợi cho việc quản lý, biết vậy nhưng sau cùng anh Sang vẫn quyết định chọn phương án an toàn là số lượng căn hộ dưới 20m² chiếm tỷ lệ lớn hơn số căn rộng 40m². Giữa năm 2017, chủ một khách sạn mini ở đường Phạm Văn Đồng (quận Thủ Đức) cũng biến khách sạn đang kinh doanh thành khu căn hộ cho thuê để giảm bớt phức tạp trong quản lý. Các căn hộ được trang bị thêm bếp, tòa nhà có thêm khu vực giặt máy trên sân thượng, bảo vệ 24/24 nhưng không quá cầu kỳ nhằm giảm hết mức giá cho khách thuê. Ngoài ra, thời gian thuê linh hoạt (có thể theo tuần, tháng, quý).

Cũng với hình thức kinh doanh đó, nhiều nhà đầu tư nhỏ đã thuê nhà phố rồi bố trí lại không gian để cho thuê lại. Phương án này có ưu điểm là vốn đầu tư ban đầu ít, thu hồi vốn nhanh hơn đầu tư trực tiếp từ A đến Z (mua đất, xây nhà, vận hành cho thuê). Thách thức của phương án này là tìm nguồn cung (phòng ốc) và tạo được nguồn cầu lớn (khách thuê). Giá cho thuê theo năm tính trên tổng giá trị đầu tư đạt khoảng 40%/năm. Nếu tỷ lệ lấp đầy đạt 70 – 80% thì hòa vốn, từ 85% trở lên là có lãi. Lợi nhuận bình quân hằng tháng tùy thuộc vào cách quản lý, có thể đạt 2 – 3%/tháng.

Hiện nay, tại nhiều thành phố lớn của Anh và Mỹ đang rộ lên một mô hình bất động sản mới gọi là co-living (sống chung). Thay vì sống trong các căn hộ độc lập khép kín với giá thuê có thể lên đến 40% thu nhập, nhiều người trẻ chọn sống trong những căn phòng chỉ có diện tích sàn 12m² với giá rẻ hơn gần phân nửa. Theo mô hình này, các khu vực chung ở bên ngoài những căn phòng nhỏ được đầu tư phù hợp với nhu cầu của người độc thân (phòng tập gym, spa, thư viện, nhà ăn và cả phòng chiếu phim). Theo Công ty Tư vấn bất động sản Savills, nhiều tòa nhà theo mô hình co-living ở London, New York đang rất thành công với tỷ lệ khách thuê thường xuyên lên đến 97%. Nguyên nhân là sản phẩm bất động sản trên giúp người độc thân giảm tiền thuê nhà và có được sự cân bằng hợp lý giữa không gian chung với không gian riêng.

Chưa biết đến khi nào mô hình các căn phòng nhỏ xíu chia sẻ với nhau những dịch vụ hạng sang sẽ lan tới Việt Nam. Tuy nhiên, trước xu hướng lượng người trẻ độc thân ở thành thị ngày càng tăng cao, phân khúc căn hộ mini sẽ tiếp tục phát triển và đem lại lợi nhuận hấp dẫn cho các nhà đầu tư thực sự am hiểu nhu cầu của khách hàng.