Từ ngày 1-1-2019, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tại các ngân hàng sẽ giảm từ 45% xuống còn 40%; đồng thời, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản (BĐS) từ 150% tăng lên 200%. Nhiều người trong ngành cho rằng trong năm tới, lượng tín dụng rót vào BĐS giảm sẽ dẫn đến lãi suất cho vay đối với BĐS sẽ tăng. Mặc dù huy động vốn của các ngân hàng đã được cải thiện, song chủ yếu là vốn ngắn hạn. Trong khi đó, nguồn vốn trung, dài hạn để cho vay BĐS vẫn đang thiếu trầm trọng.
Thực tế, lãi vay mua nhà dưới dạng vay tiêu dùng đã bắt đầu tăng từ giữa năm 2018. Nhiều ngân hàng quảng cáo các gói vay mua nhà lãi suất hấp dẫn, song chỉ áp dụng từ sáu tháng đến một năm, sau đó là lãi suất thả nổi với thời hạn vay dài và áp dụng phí phạt trả trước cao. Bên cạnh đó, lạm phát có nguy cơ tăng khiến Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp tục thắt chặt tiền tệ.
Theo nhóm phân tích của Công ty chứng khoán MB, tăng trưởng tín dụng năm 2019 dự kiến chỉ khoảng 15%, so với mức dưới 17% của năm nay. Với các chủ đầu tư, do 85% vốn thực hiện các dự án được huy động qua ngân hàng và khách hàng, nên khi hai kênh này gặp khó, chắc chắn doanh nghiệp sẽ bị ảnh hưởng nhiều. Nhiều ý kiến lo ngại rằng tới đây, hàng loạt dự án BĐS sẽ bị ngưng trệ.
Tuy nhiên, với con số cho vay tiêu dùng trong lĩnh vực BĐS hiện đã lên đến khoảng từ 116.000-180.000 tỉ đồng, nhiều chuyên gia cho rằng, việc siết tín dụng đổ vào BĐS cũng như siết tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn là phù hợp. Vì nếu chỉ dựa vào tín dụng, thị trường BĐS Việt Nam không thể phát triển bền vững.
Tại hội thảo “Tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu BĐS” chiều ngày 30-11-2018, các số liệu công bố cũng cho thấy trong năm 2018, tổng quy mô thị trường BĐS Việt Nam vào khoảng 25 tỉ USD, trong khi đó dòng vốn BĐS chiếm 80% (thế giới chỉ ở mức 35%), tương đương gần 20 tỉ USD (450.000 tỉ đồng). Con số này chiếm 6,5% tổng dư nợ nền kinh tế và chiếm khoảng 16% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Với những số liệu này thì cơ cấu vốn chảy vào BĐS hiện nay đang mất cân bằng và chứa nhiều rủi ro.
Dù vậy, nhiều chuyên gia tại hội thảo cho rằng xét trên bình diện rộng hơn, triển vọng kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng vẫn có tín hiệu lạc quan khi các nhà phát triển BĐS có những chiến lược kết hợp rất cụ thể nhằm tận dụng thế mạnh của nhau. Đà tăng trưởng từ chính sách cũng góp phần vào sự hồi phục đáng kể của thị trường giao dịch, dưới sự dẫn dắt của nhóm cổ phiếu ngân hàng, chứng khoán và đặc biệt là nhóm BĐS.
Bên cạnh những doanh nghiệp lớn, cổ phiếu BĐS cũng được chú ý từ những mã có vốn hóa doanh nghiệp vừa và nhỏ với dư địa phát triển khá tiềm năng. Theo đánh giá chung, trong năm năm qua từ 2014 đến 2018, cổ phiếu hai ngành ngân hàng và BĐS đã đạt mức tăng trưởng ba con số, trong khi VN-Index chỉ dừng ở mức hai con số.
