Thị trường bất động sản (BĐS) TP. Hồ Chí Minh quý I-2019 trôi qua trong trầm lắng vì tốc độ phát triển chung đang có nguy cơ chững lại. Tại các hội thảo diễn ra trong hai tháng đầu năm 2019, nhiều chuyên gia liên tục lên tiếng về những bất hợp lý đang trói buộc cả ngành kinh tế quan trọng này.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), nguyên nhân khiến nguồn lực đất đai hiện chưa được khai thác hết hiệu quả đến từ hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện, trong đó công tác thực thi pháp luật đất đai vẫn còn hạn chế.
Chủ tịch HoREA cũng cho rằng tiền sử dụng đất là một khoản thu ngân sách nhà nước được quy định tại Luật Đất đai, mà lẽ ra phải được quy định trong Luật Thuế theo nguyên tắc các khoản thu ngân sách nhà nước đều là các khoản thuế và phí được quy định trong Luật Thuế.
Phân tích về nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, PGS-TS Nguyễn Đình Thọ (Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý Đất đai) cho biết tiền thuê đất hiện chỉ chiếm 9,66% – 19,06% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng tăng dần qua các năm (năm 2016 đạt 23.672 tỉ đồng, chiếm 19,06%).
Còn tiền thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ chiếm 1,14% – 2,46% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng giảm dần qua các năm (năm 2016 đạt 1.417 tỉ đồng, chiếm 1,14%). Bên cạnh đó, tiền thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất chỉ chiếm 0,42% – 1,93% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng giảm dần qua các năm (năm 2016 đạt 627 tỉ đồng, chiếm 0,51%).
Theo TS Nguyễn Đình Thọ, việc xác định giá đất hiện nay ở Việt Nam còn một số điểm hạn chế. Cụ thể là phương pháp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường hợp chưa phù hợp.
Việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mất nhiều thời gian, công sức. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng không xác định được chi phí đầu vào khi triển khai thực hiện dự án và đặc biệt là giá đất trong bảng giá của chính quyền còn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường.
Từ đó, TS Nguyễn Đình Thọ đưa ra việc xây dựng lưới giá đất như là một trong những giải pháp đẩy mạnh quản lý nhà nước đối với đất đai. Áp dụng giải pháp này, Việt Nam cần đẩy mạnh việc triển khai các dự án song phương và đa phương ứng dụng công nghệ định giá đất tiên tiến của các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc vào việc định giá cho từng thửa đất.
Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cần từng bước xây dựng lưới giá đất trên cơ sở xây dựng bản đồ vùng giá trị cho các khu vực có đặc tính tương đồng và trên cơ sở dữ liệu về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể được xác định thông qua các hoạt động đấu giá, bồi thường, thỏa thuận, giao dịch thực tế.
Kiến nghị Chính phủ thay đổi phương thức tính tiền sử dụng đất hiện nay, ông Lê Hoàng Châu đề nghị bổ sung khoản mới vào Điều 107 Luật Đất đai, cụ thể: “Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 10% hoặc 15% bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành”. Về dài hạn, ông Lê Hoàng Châu đề nghị xác định khoản thu tiền sử dụng đất là một khoản thuế, như đề xuất của UBND TP. Hồ Chí Minh đã trình Chính phủ.
Theo HoREA, việc làm này vừa đảm bảo minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho, hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn và duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.
Ngoài ra khi thực hiện cách tính trên, chủ tịch HoREA cho rằng trước mắt có thể làm giảm bớt nguồn thu ngân sách nhà nước; trong trường hợp này Nhà nước có thể xem xét ban hành “Luật Thuế tài sản – BĐS” vào thời điểm thích hợp là sau năm 2020 để bù đắp nguồn thu ngân sách và sẽ trở thành nguồn thu ổn định, bền vững.
Thị trường BĐS nhờ đó sẽ minh bạch hơn, người tiêu dùng có cơ hội hưởng lợi vì giá thành nhà ở có điều kiện giảm hơn so với trước, bởi vì hiện nay tiền sử dụng đất đang chiếm khoảng trên dưới 10% giá căn hộ chung cư, trên dưới 30% giá nhà phố và khoảng trên dưới 50% giá biệt thự trong dự án.
Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp kiến nghị Chính phủ cùng các bộ có liên quan cần nghiên cứu xem xét tháo gỡ để giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp cả về cách tính giá đất và phương thức nộp tiền đất.
Những năm thị trường BĐS khủng hoảng (2011-2014), tiền sử dụng đất được nộp làm nhiều lần, nhưng hiện nay những ưu đãi khuyến khích này đã bị bỏ. Hiện nay, tiền đất phải nộp ngay, thường chỉ là 2-3 lần phải nộp hết. Đây là một gánh nặng cho các doanh nghiệp BĐS vì lúc chưa bán được nhà vẫn phải lo tiền xây dựng, tiền đất cùng một lúc.
