Chưa có thời điểm nào, khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh lại có nguồn cung cao ốc văn phòng và căn hộ thấp kỷ lục như cuối năm 2018. Thực trạng khan hiếm này được cho là sẽ khiến bất động sản (BĐS) tại quận 1, quận 3 tiếp tục có mức sinh lời tốt trong thời gian tới.
Khối văn phòng cung không theo kịp cầu
Từ giữa năm 2018 đến nay, tại khu vực quận 1, quận 3 hầu như rất hiếm dự án mới có chức năng văn phòng được cấp phép. Trong khi đó, sự có mặt ngày càng nhiều của các công ty quốc tế đã khiến văn phòng cao cấp càng lúc càng khan hiếm. Hiện nay công suất cho thuê văn phòng hạng A và B ở TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội đã đạt mức khoảng 95%. Ông Stephen Wyatt, Giám đốc Công ty nghiên cứu JLL Việt Nam cho rằng với sự tăng trưởng mạnh mẽ của kinh doanh trực tuyến tại Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam, các tập đoàn công nghệ sẽ tiếp tục tìm thuê văn phòng và sẽ lấp đầy 15 – 20% tổng sàn văn phòng hằng năm trong thập niên tới, so với mức 5 – 10% của ba năm trước.
Công bố báo cáo thị trường văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh quý III-2018, JLL Việt Nam cho rằng phân khúc văn phòng hiện nguồn cung không phát triển kịp với nhu cầu. Theo đó, trong quý III-2018, giá thuê gộp trung bình của các tháp văn phòng hạng A vào khoảng 50 USD/m2/tháng, mức này đã tăng gần 7% so với cùng kỳ 2017. Tuy nhiên, giá thuê gộp cao nhất của các tòa tháp có vị trí đắc địa trên các khu “đất vàng” ghi nhận vọt lên đến 70 USD/m2/tháng. Đây là mức giá thuê cao kỷ lục trong gần năm năm trở lại đây.
Trước đó, báo cáo của CBRE Việt Nam cũng cho rằng chi phí thuê mặt bằng trung bình tại các tòa văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh đã tăng từ 35 USD/m2/tháng trong quý II-2016 lên 43 USD/m2/tháng vào quý II-2018, tương đương với mức tăng 23%. So sánh trong khu vực Đông Nam Á, giá thuê văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh hiện đã vượt qua nhiều thành phố lớn phát triển hơn và có thu nhập đầu người cao hơn như Bangkok, Kuala Lumpur, Jakarta và chỉ còn thua Singapore.
Tuy nhiên, quy mô diện tích sàn văn phòng làm việc ở TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa bằng 20% diện tích sàn ở Bangkok, Kuala Lumpur hay Jakarta. Các chuyên gia kinh tế cho rằng tình trạng khan hiếm quá mức văn phòng làm việc, hay chi phí văn phòng cao sẽ là một bất lợi cho TP. Hồ Chí Minh trong việc thu hút doanh nghiệp, cũng như duy trì sức cạnh tranh của các doanh nghiệp đang hoạt động.
Căn hộ trung tâm sẽ có mức sinh lời tốt
Hơn một năm qua, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh chứng kiến sự tăng giá nhanh ở phân khúc nhà phố khu trung tâm và đất nền vùng ven, trong khi giá căn hộ cao cấp nội thành chỉ tăng theo mức lạm phát khoảng 5 – 7%/năm. Sắp tới đây, với nguồn cung sụt giảm mạnh và chính sách không phát triển các dự án nhà ở cao tầng khu vực trung tâm, phân khúc căn hộ cao cấp nội thành được nhiều nhà đầu tư cho rằng sẽ có mức tăng giá hấp dẫn hơn.
Một nhà đầu tư cho rằng ở mỗi khu vực trong thành phố luôn có sự tương quan cân bằng về giá trị giữa nhà phố (mặt tiền, hẻm) với căn hộ dựa trên nguồn thu từ khai thác từng loại hình sản phẩm này. Hiện nay thế cân bằng này bị phá vỡ khi từ quý III-2017 đến trước Tết Mậu Tuất 2018 nhà phố khu trung tâm lên giá khoảng trên dưới 30%, từ sau Tết Mậu Tuất đến nay, đến lượt giá đất nền ngoại ô tăng trên dưới 40 – 60%.
Trong khi đó, mức giá cho thuê lại không tăng tương ứng với mức tăng giá nhà đất, vì vậy sẽ có một số chủ sở hữu nhà phố, đất nền bán nhà, đất mua căn hộ cao cấp nhằm cho thuê với mức lợi nhuận cao hơn, hoặc để ở nhằm nâng cao chất lượng sống. Với tình hình đó, cộng thêm sự khan hiếm thì trong hai năm tới, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ kỳ vọng căn hộ cao cấp ở trung tâm sẽ tăng giá khoảng 10%/năm, gần gấp đôi mức tăng giá năm vừa qua.
Nhiều người trong nghề cho rằng BĐS ở trung tâm TP. Hồ Chí Minh ngày càng có giá trị một phần là nhờ internet và hàng không phát triển mạnh. Khoảng bốn năm trở lại đây, cùng với sự bùng nổ của thị trường căn hộ cao cấp là làn sóng mua nhà để đầu tư của giới nhà giàu miền Bắc. Số liệu từ CBRE cho thấy trong số khách hàng mua bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh thì lượng khách hàng người Hà Nội chiếm khoảng 20 – 30% tổng lượng giao dịch. Người Hà Nội chủ yếu tìm kiếm các loại BĐS hạng sang ở quận 1 và quận 3, trong đó 86% là ở quận 1 do có lợi thế về cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông phát triển và thuận tiện cho các hoạt động thương mại. Điều này một phần còn do niềm tin của người Hà Nội rằng BĐS khu trung tâm sẽ tăng giá tốt và là nguồn đầu tư sinh lời.
Theo báo cáo The Wealth Report do đơn vị tư vấn bất động sản tự do Knight Frank thuộc Vương quốc Anh công bố, số lượng cá nhân có giá trị tài sản ròng cao (UHNWI) ở Việt Nam đã tăng trưởng đến 320% – tỷ lệ cao nhất thế giới từ năm 2006 đến 2016, theo sau là Ấn Độ và Trung Quốc. Chỉ số này dự kiến tăng khoảng 170% từ 2016 đến 2020. Đi cùng với thực tế trên là nhu cầu sở hữu BĐS giá trị cao cũng tăng nhanh.
Cũng theo số liệu tổng hợp gần đây từ CBRE Việt Nam, tỷ lệ bán của các căn hộ cao cấp ở quận 1 là 89%. Căn hộ cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh có mức sinh lời 6 – 8%/năm, gần gấp đôi so với ở Hà Nội. Khảo sát từ các dự án hạng sang hiện hữu tại khu vực trung tâm quận 1 cho thấy giá thuê thấp nhất 15 USD/m2/tháng và cao nhất là 37 USD.
