Ở các đô thị lớn, bất động sản (BĐS) ven sông luôn được coi là nguồn tài nguyên quý giá bậc nhất. Tại TP. Hồ Chí Minh, hệ thống sông rạch dày đặc cũng là một trong các yếu tố khiến BĐS ở nhiều khu vực thêm phần hấp dẫn.
Tuy nhiên, hiện nay không ít mảnh đất ven kênh rạch của thành phố đang bị bỏ hoang, sạt lở. Lý do là việc quy hoạch và Luật Đất đai chưa chặt chẽ, dẫn đến khối tài sản quý giá này bị lãng phí.
Án phạt kỷ lục cho dự án BĐS ven sông Sài Gòn
Cuối tháng 3-2019, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó chủ tịch Ủy ban nhân dân quận 2, cho biết Công ty cổ phần TDS – chủ đầu tư khu dân cư thấp tầng Thảo Điền Sapphire tại phường Thảo Điền, quận 2 đã tiến hành đập bỏ 14 hồ bơi xây dựng không phép và các hạng mục giải trí khác lấn chiếm trên hành lang ven sông Sài Gòn.
Sau nhiều tranh luận, cuối cùng án phạt kỷ lục (nếu xét về số tiền cũng như số công trình bị đập bỏ) trong lĩnh vực xây dựng tại TP. Hồ Chí Minh cũng đã được thực hiện rốt ráo.
Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh cấp, khu dân cư thấp tầng Thảo Điền Sapphire có diện tích đất 27.018,4m2, trong đó diện tích đất ở chiếm tỷ lệ 56,4%; còn lại là đất giao thông, sân bãi, đường đi dạo và công viên cây xanh, cảnh quan thuộc hành lang bảo vệ sông Sài Gòn, đất giao thông hành lang ven rạch Ông Hóa.
Ngoài việc xây dựng khu biệt thự trên đất ở theo đúng quy hoạch, đầu năm 2016 Công ty TDS đã đề nghị xin tạm sử dụng một phần hành lang bảo vệ bờ sông Sài Gòn để xây dựng công trình phụ tại Thảo Điền Sapphire.
Sau đó, dù chưa được cho phép, chủ đầu tư vẫn tiến hành xây dựng hàng loạt công trình sai phép trên phần đất nằm trong hành lang bảo vệ sông Sài Gòn như hồ bơi, công trình thể dục thể thao.
Tháng 5-2017, Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt 1 tỉ đồng, buộc Công ty TDS tự phá dỡ phần công trình sai phép với tổng diện tích 1.396,64m2. Tiếp đó, tháng 7-2017, Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh ban hành quyết định cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính nói trên.
Quy hoạch cần công khai, Luật Đất đai cần sửa đổi
Giám đốc một công ty BĐS cho biết khi thực hiện dự án tại khu Nam Sài Gòn, vì bờ sông sạt lở nên công ty xin xây dựng bờ kè cũng như làm đường đi ven kênh.
Nếu được duyệt, chi phí doanh nghiệp bỏ ra không hề nhỏ: cả chục tỉ đồng để làm hết chiều dài con rạch gần 1km vì chi phí xây kè vào khoảng 12 triệu đồng/m!
Mặc dù mục đích của việc làm này là giữ đất, mang lại lợi ích cho cư dân nhưng quy trình phê duyệt rất khó khăn, do doanh nghiệp dễ bị hiểu nhầm là lấn chiếm kênh rạch.
Ngay tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, có thể thấy chủ đầu tư chỉ làm bờ kè, trồng cây, làm đường đi ven sông ở những khu đất có xây nhà để bán; các khu vực còn lại dừa nước và cây dại vẫn um tùm.
Dù khung pháp lý để quản lý, sử dụng quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông, rạch đã được Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh quy định, trước đây là Quyết định 150 năm 2004 và Quyết định 22 năm 2017, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh vẫn kiến nghị rằng cần thiết phải sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai để quy định khi chủ đầu tư được giao dự án thì sẽ được giao ranh đất dự án đến mép cao bờ sông rạch và chịu trách nhiệm đầu tư xây dựng bờ kè bảo vệ (kết hợp với nắn mép bờ cao theo phương thức bù trừ để chỉnh trị dòng chảy và làm đẹp cảnh quan), đường ven sông, công viên, mảng xanh, các công trình dịch vụ phục vụ công cộng trong khu vực quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch, đồng thời được quyền khai thác, sử dụng theo quy định của cơ quan có thẩm quyền.
Đối với các dự án cũ trước đây chưa giao quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch thì cần có cơ chế, chính sách khuyến khích các chủ đầu tư dự án đó, hoặc mời gọi các nhà đầu tư tham gia đầu tư, khai thác kinh doanh để sử dụng hiệu quả quỹ đất ven sông rạch.
Đặc biệt, việc công khai quy hoạch và sử dụng đất ven sông là hết sức cần thiết, không để tiếp tục tình trạng phát triển các tòa nhà cao tầng quá dày đặc, hoặc biến một phần không gian sông Sài Gòn thành không gian riêng của dự án nhà ở…
Theo kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, để thu hút nguồn vốn xã hội hóa, một số tuyến đường ven kênh rạch có thể tổ chức thành các phố đi bộ hoặc dịch vụ thương mại sầm uất.
Điều này không những làm thay đổi bộ mặt quy hoạch kiến trúc của thành phố, mà còn đóng góp nhiều hơn cho ngân sách thông qua hoạt động du lịch và mua bán.
Việc cải tạo kênh rạch cũng tạo ra cơ hội tốt để cải tạo hệ thống thoát nước, giảm ngập lụt. Kênh rạch cần được khơi thông kết nối với nhau và với sông hồ, để nước mưa có thể thoát ra.
Sự kết hợp không gian nước và không gian xanh không những giúp tạo cảnh quan cho đô thị, mà còn có thể tạo nên các luồng gió mát đối lưu thổi sâu vào để làm mát cho đô thị.
