Quan sát thị trường những tháng cuối năm 2018, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng sang năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) toàn quốc sẽ có nhiều khó khăn nhất định. Tuy nhiên một số ít phân khúc vẫn hứa hẹn tốc độ tăng trưởng tích cực, trong đó được kỳ vọng nhiều nhất là phân khúc BĐS công nghiệp.
Tăng trưởng ở cả miền Bắc lẫn miền Nam
Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng BĐS công nghiệp và mặt bằng bán lẻ sẽ là hai phân khúc có nhiều tiềm năng phát triển tốt nhất. Theo ông, về BĐS công nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài tại Trung Quốc và nhà đầu tư Trung Quốc sẽ có xu hướng dịch chuyển nhà máy, công xưởng sang các nước lân cận, trong đó có Việt Nam.
BĐS công nghiệp ở miền Bắc Việt Nam sẽ chịu biến động lớn hơn vì miền Bắc rất gần Trung Quốc, thuận lợi cho việc dịch chuyển nhà xưởng. Một số tỉnh thành miền Bắc Việt Nam như Hải Phòng, Quảng Ninh, và có thể là cả Bắc Ninh, Bắc Giang hay Hưng Yên, sẽ là điểm dừng chân của làn sóng dịch chuyển này.
Địa bàn miền Bắc sẽ được các nhà đầu tư tập trung nhiều hơn bởi sự thuận lợi của vị trí địa lý và sự tương đồng trong thói quen văn hóa. Hơn nữa, hiện có khá nhiều doanh nghiệp Trung Quốc đang tập trung ở miền Bắc nên sẽ tạo nên sự kết nối. “Trong tương lai, thị trường BĐS phía Bắc sẽ sôi động hơn so với trước. Sự phát triển của các khu công nghiệp, BĐS công nghiệp tất yếu sẽ kéo theo sự phát triển của BĐS nhà ở và thương mại ở các địa bàn này”, ông Cấn Văn Lực dự báo.
Tại Đông Nam bộ, con số tăng trưởng của BĐS công nghiệp đã luôn ở mức tích cực trong suốt năm 2018. Theo ban quản lý các khu công nghiệp (KCN) Đồng Nai, chỉ tính riêng năm 2018 có khoảng 150 hécta đất trong các KCN trên địa bàn tỉnh đã được cho thuê, vượt 50% so với kế hoạch.
Những KCN có diện tích đất cho thuê nhiều tại Đồng Nai là: KCN Nhơn Trạch 6 (huyện Nhơn Trạch), KCN Dầu Giây (huyện Thống Nhất), KCN Giang Điền (huyện Trảng Bom), KCN Long Khánh (thị xã Long Khánh), KCN Long Đức, KCN Lộc An – Bình Sơn (huyện Long Thành)…
Nhu cầu thuê tăng cao khiến từ giữa năm 2018 đến nay, hầu hết các KCN đều điều chỉnh giá thuê đất tăng từ 4-10 USD/m2 cho suốt thời gian thuê xấp xỉ 40 năm. Không chỉ riêng Đồng Nai mà các tỉnh, thành lân cận như: Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, TP. Hồ Chí Minh giá cho thuê đất tại các KCN cũng tăng.
Ông Châu Văn Hiệp, Tổng giám đốc Công ty cổ phần KCN Dầu Giây (huyện Thống Nhất) cho biết: “Năm nay, chi phí đầu tư hạ tầng trong KCN và các dịch vụ khác tăng nên công ty đã nâng giá cho thuê đất từ 58 USD/m2 lên 62 USD/m2 cho nguyên thời gian thuê 39 năm để bù lại. Hiện diện tích còn lại để cho thuê cũng chỉ còn khoảng 20 hécta”.
Với lợi thế gần đường cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây và tới đây là các đường cao tốc Dầu Giây – Liên Khương, Phan Thiết – Dầu Giây nên KCN Dầu Giây hiện thu hút rất đông doanh nghiệp đến thuê đất làm nhà máy sản xuất.
Bà Nguyễn Thị Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Sonadezi Giang Điền (TP. Biên Hòa), chủ đầu tư KCN Giang Điền cho biết: “Giá đất cho thuê tại KCN Giang Điền hiện ở mức khoảng 90 USD/m2 cho cả khoảng thời gian trên dưới 40 năm, tăng 10% so với năm trước. Sở dĩ công ty phải tăng giá thuê đất vì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng tăng cao”.
Các KCN ở Đồng Nai sẽ tiếp tục thu hút khách thuê
Dù giá thuê đất tại các KCN ở Đồng Nai tăng nhưng cũng không làm giảm đi sức hút từ các nhà đầu tư nước ngoài và trong nước đến thuê đất. Hiện tỷ lệ lấp đầy trong các KCN ở Đồng Nai là 77%, cao hơn bình quân chung cả nước khoảng 25%.
Ngoài cho thuê đất, một số KCN còn làm sẵn nhà xưởng với nhiều diện tích khác nhau để cho doanh nghiệp thuê. Ông Cao Minh Chuyên, Tổng giám đốc Công ty cổ phần phát triển doanh nghiệp nhỏ và vừa Nhật Bản ở KCN Nhơn Trạch 3, giai đoạn 2 (huyện Nhơn Trạch) cho hay: “Thời gian qua, có trên 40 doanh nghiệp vừa và nhỏ đến công ty thuê nhà xưởng xây dựng sẵn để làm nơi sản xuất, giao dịch. Trong đó phần lớn là doanh nghiệp Nhật Bản hoạt động trong lĩnh vực công nghiệp hỗ trợ. Giá cho thuê nhà xưởng khoảng 5 USD/m2/tháng”.
Giá cho thuê nhà xưởng của công ty có tăng nhẹ, vì vật liệu xây dựng nhà xưởng trong năm 2018 tăng. Hiện nhà xưởng cho thuê của công ty chỉ còn khoảng hai khu và dự tính cũng sẽ sớm lấp đầy vì nhu cầu thuê nhà xưởng của doanh nghiệp nhỏ và vừa nước ngoài gần đây tăng cao.
Bất động sản trong các KCN ở Đồng Nai trong những năm tới, dự báo vẫn “hút” các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Hiện có sáu KCN đã đề xuất tỉnh, Trung ương cho mở rộng diện tích nhằm đáp ứng nhu cầu.
Theo dự báo của các chuyên gia kinh tế, trong những năm tới Đồng Nai vẫn là nơi thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đặc biệt khi Cảng hàng không quốc tế Long Thành cùng các đường cao tốc được xây dựng và đi vào khai thác thì Đồng Nai sẽ là trung tâm đầu mối giao thông của khu vực phía Nam.
Đại diện Công ty cổ phần đô thị Amata Biên Hòa – chủ đầu tư KCN Amata (TP. Biên Hòa) chia sẻ, năm 2018 giá cho thuê đất tại các KCN khoảng 100 USD/m2 thời hạn trên 40 năm. Hiện công ty đang hoàn tất công tác bồi thường để làm hạ tầng cho thuê tiếp giai đoạn mở rộng.
Giá thuê đất KCN Amata trong năm 2019 dự kiến khoảng 110 USD/m2 trở lên. Tại KCN công nghệ cao Long Thành (huyện Long Thành), giá đất cho nhà đầu tư thứ cấp thuê cũng phải hơn 110 USD/m2. Theo các công ty đầu tư hạ tầng KCN thì giá cho thuê đất và nhà xưởng trong những năm tới sẽ tiếp tục tăng và khó có thể giảm vì diện tích đất trong các KCN cho thuê không còn nhiều, trong khi làn sóng đầu tư vào Đồng Nai ngày một nhiều.
“Diện tích đất còn để cho thuê trong KCN Nhơn Trạch 6 chỉ khoảng 70 hécta, khả năng sẽ lấp đầy trong 1-2 năm tới. Gần đây, công ty có tăng giá thuê đất thêm 10 – 15%, dao động ở mức 85-100 USD/m2, nhưng nhiều doanh nghiệp nước ngoài vẫn đang tiến hành làm thủ tục để thuê đất làm nhà máy” – ông Nguyễn Thành Đạt, Tổng giám đốc Công ty TNHH một thành viên đầu tư xây dựng KCN Nhơn Trạch 6A (huyện Nhơn Trạch) nói.
