Thời gian gần đây, trên thị trường bất động sản tình trạng mất cân đối cung cầu thể hiện rõ nét nhất là ở phân khúc nhà cao cấp. Ngoài ra còn có sự chựng lại của hình thức đầu tư condotel hay những khiếu nại, kiện tụng liên quan đến chất lượng xây dựng công trình, trong đó có việc kiểm tra hệ thống phòng cháy ở các cao ốc đang diễn ra một cách chậm chạp.
Thêm vào đó, hơn một tháng trước đây, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng hạn chế mức độ tập trung cho vay đối với lĩnh vực bất động sản; thường xuyên rà soát, đánh giá, theo dõi tiến độ các dự án, năng lực tài chính của khách hàng…
Những thông tin như vậy khiến nhiều người lo ngại thị trường bất động sản sẽ xảy ra một sự khủng hoảng, không chỉ vì nguyên nhân hàng tồn đọng quá lớn ở phân khúc cao cấp, mà còn là do lòng tin giữa chủ đầu tư với người tiêu dùng bị sút giảm qua những cam kết vượt ngoài khả năng của nhà đầu tư.
Chẳng hạn condotel (căn hộ – khách sạn) mà chủ sở hữu có thể mua để ở, bán, hoặc cho thuê theo ý muốn, sau một thời gian được xem là kênh đầu tư bất động sản hấp dẫn, nay đang trên đà đi xuống vì khách hàng bắt đầu hoài nghi về những cam kết của nhà đầu tư khi đối chiếu với tình hình thực tế của thị trường.
Với condotel, nhà đầu tư bán cho người mua khi dự án chưa hoàn thành, sau khi mua, khách hàng giao cho chủ đầu tư vận hành. Các dự án được chào hàng với mức cam kết chia sẻ lợi nhuận rất hấp dẫn từ 8 – 12% giá trị căn hộ từ năm đến mười năm, nếu cho thuê. Sau thời gian đó, chủ căn hộ và chủ đầu tư dự án chia tỷ lệ lợi nhuận 80-20 từ việc khai thác.
Đây là hình thức chủ đầu tư huy động vốn, trong khi khách hàng bằng lòng nhận lợi nhuận cao hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng. Những tính toán lợi nhuận không có cơ sở, chẳng khác gì hình thức vay với lãi suất cao mà ngân hàng không thể quản lý và cũng chưa hề có ý kiến.
Chủ đầu tư không phải là một tổ chức tín dụng thì về pháp lý không thể hứa hẹn lãi suất với khách hàng của mình được, đưa tiền cho nhà đầu tư cũng là hình thức gửi tiết kiệm bắt buộc, do đó cần lập lại trật tự về hình thức đầu tư condotel. Ngân hàng chưa có ý kiến gì về việc nhà đầu tư bất động sản tự đặt ra lãi suất như vừa nói, vì chính ngân hàng cũng có lợi là cho nhà đầu tư vay khi tiền của khách tạm ứng không đủ để xây nhà bán.
Vấn đề ở đây là khi thị trường cho thuê bão hòa và vượt một mức nào đó thì giá thuê xuống thấp, nhà đầu tư sẽ không còn khả năng cân đối để giữ lời cam kết. Khi đó, tác động dây chuyền sẽ khiến lượng người mua giảm, dẫn đến việc condotel không còn là kênh đầu tư hấp dẫn nữa. Chỉ cần lượng mua giảm khoảng 10% thì thị trường phản ứng ngay, thế là sản phẩm này sẽ tụt giá khó tiên đoán. Lòng tin vốn là điều kiện để thị trường ổn định sẽ bị đe dọa. Dự báo từ Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho thấy trong tình hình như vậy mỗi năm vẫn có khoảng 20.000 condotel được đưa ra thị trường.
Điều lo lắng nữa không chỉ với condotel mà lâu nay tất cả các dự án căn hộ cao cấp, khách hàng chỉ mua trên giấy tờ khi chưa biết sản phẩm này ra sao. Có người ví von khi mua một chiếc xe máy 30 triệu đồng còn phải xem kỹ, vậy mà mua căn nhà hàng tỉ đồng lại dễ tin khi chỉ cần xem trên bản vẽ.
Cách mua bán này trong tình hình cầu vượt cung trước đây thì còn hiểu được, chứ nay cung vượt cầu trong nhiều phân khúc thì lại là vấn đề. Đây chính là một bất cập trong quan hệ mua bán: người mua trả trước cho người bán một giá trị tuyệt đối đo đếm được là tiền, trong khi người bán chỉ giao cho người mua một giá trị tương đối là lời hứa.
Đã xảy ra tình trạng một số dự án bị chậm trễ hoặc giao không đúng chất lượng như đã hứa nhưng người mua hoàn toàn bị động. Cũng có quá nhiều vụ thưa kiện liên quan đến vấn đề này và nếu việc thưa kiện xuất hiện thường xuyên trên các phương tiện truyền thông thì sẽ ảnh hưởng đến tâm lý thị trường.
Cách mua bán này dường như chỉ có ở nước ta, chứ ở các thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, chủ đầu tư chỉ yêu cầu người mua đặt cọc 10% giá mua căn nhà xem đó là quyền ưu tiên mua. Và khách hàng cũng có quyền từ chối mua khi nhà hoàn thành nhưng không đúng chất lượng cam kết, khiến chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cọc.
Tình hình thực tế là lâu nay người mua trả tiền trước một phần để nhà đầu tư xây nhà bán cho họ. Nếu cách đầu tư này chấm dứt thì lượng cung sẽ xuống thấp, ảnh hưởng đến lĩnh vực xây dựng, nơi đang thu hút hàng trăm ngàn người kiếm sống bằng việc làm chính đáng.
Hiện nay tăng trưởng trong lĩnh vực xây dựng lên đến 30 – 40%. Một công ty xây dựng như Hòa Bình doanh thu năm 2015 là 5.000 tỉ đồng, năm 2016 là 10.000 tỉ đồng, 2017 là 16.000 tỉ đồng, năm nay dự đính đạt 22.000 tỉ đồng (tức khoảng 1 tỉ USD) – theo số liệu được công ty nói trên công bố. Điều này cho thấy sự tăng trưởng ấy nhằm đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư.
Cũng đã xảy ra tình trạng nhà đầu tư muốn đẩy nhanh tiến độ sẽ gây áp lực với phía công ty xây dựng, hoặc sửa bản vẽ trước áp lực về thời gian khiến công trình không bảo đảm được về mặt kỹ thuật.
Chỉ những công ty có nguồn lực tài chính mạnh cần bảo vệ uy tín mới không chịu áp lực của nhà đầu tư. Các nhà thầu xây dựng “yếu bóng vía” thường rất sợ nhà đầu tư dọa cắt hợp đồng.
Thêm một tình trạng đáng lo là cho đến nay nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục giữ vai trò quản lý (hoặc đưa người vào ban quản lý) trong các chung cư đã được bán hết. Đây cũng là vướng mắc trong việc xây dựng lòng tin giữa chủ đầu tư và khách hàng, nói dễ hiểu là giữa ban quản lý và cư dân của chung cư.
