Thông thường, khi lần đầu tiên làm việc gì, chúng ta dễ lâm vào trạng thái bỡ ngỡ, do dự, thiếu quyết đoán. Và lần đầu tiên cũng thường là thời điểm chúng ta dễ mắc sai lầm nhất.
Thế nhưng, trong đầu tư bất động sản, với những giao dịch thường có giá trị lớn, thì sai lầm là điều chúng ta cần hết sức hạn chế, nếu không muốn mọi việc trở nên tồi tệ.
Là một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, đồng thời là nhà phân tích cho các trang như The Huffington Post, LearnVest, Forbes, The Daily Beast… Marianne Hayes đã liệt kê ba bài học đầu tiên đáng nhớ nhất dưới đây, được đúc kết từ chính kinh nghiệm của cô và những nhà đầu tư mà cô từng gặp.
Đừng cố đóng quá nhiều vai một lúc
Bài học trong lần đầu tư đầu tiên của Marianne Hayes, chính là không nên ôm đồm quá nhiều thứ, đặc biệt khi chúng ta phải chịu những áp lực lớn.
Cụ thể, ngôi nhà đầu tiên được Marianne Hayes đầu tư là một ngôi nhà bốn phòng ở Austin (thuộc bang Texas, Hoa Kỳ) với giá khoảng 300.000 USD. Với một khoản tiền mặt không dồi dào, Marianne Hayes khi ấy đã phải huy động nguồn vốn vay chiếm tới hơn 60% giá trị ngôi nhà.
Thế rồi, mọi chuyện bắt đầu tồi tệ với Marianne Hayes khi cô không thể tạo ra thu nhập từ ngôi nhà. Bởi với mục tiêu cố gắng tiết kiệm, Marianne Hayes gần như một mình làm hết mọi vai trò, từ người môi giới, người sửa chữa, bảo dưỡng nhà, quản lý, thiết kế… Và đa số đó đều là những việc “lần đầu tiên” cả, nên chúng khiến cô không những mất thời gian mà còn không đạt hiệu quả cao.
Với áp lực khủng khiếp từ khoản nợ, Marianne Hayes cuối cùng phải bán ngôi nhà đó trước khi mọi thứ bắt đầu vượt quá sự kiểm soát của cô.
“Chúng ta có thể làm được mọi thứ mình muốn. Điều đó đúng. Nhưng sự chuyên biệt hóa giúp chúng ta làm việc nhanh và hiệu quả hơn. Nghĩ lại khi ấy, tôi chẳng khác nào một bác sĩ đang cố tự phẫu thuật cho mình, hay một kẻ đi hầu tòa mà không cần thuê luật sư biện hộ” – Marianne Hayes nhớ lại.
Hãy chuẩn bị những quỹ khẩn cấp
Với một chuyên gia đầu tư bất động sản khác, Alison Rogers, người Mỹ, thì kinh nghiệm rút ra từ lần đầu tư bất động sản lần đầu tiên chính là giá trị của những quỹ khẩn cấp.
Bắt đầu hành trình của mình, Alison Rogers đã mua một căn nhà phố ba phòng ngủ trị giá 170.000 USD ở thành phố Knoxville (thuộc bang Tennessee, Hoa Kỳ) với mục đích vừa để ở, vừa để cho thuê.
Khác với Marianne Hayes, Alison Rogers có một nền tảng tài chính vững vàng hơn. Cô đã có chín năm tiết kiệm, cộng với một khoản tiền hỗ trợ từ gia đình nên gần như không phải dính dáng tới nợ.
Alison Rogers đã khá tự tin với kế hoạch của mình. Cô xin nghỉ việc môi giới bất động sản trước đây để tập trung hoàn toàn cho chặng đường đầu tư. Tuy nhiên, khi thực hiện kế hoạch kinh doanh của mình, mọi thứ lại vượt ngoài tầm kiểm soát của Alison Rogers.
Sau ba tháng, khi mà cô vẫn không thể thu hút được bất cứ một khách hàng nào đồng ý thuê, thì một tai nạn trong khi đi đường đã khiến cô phải nằm viện. Khi bình thường trở lại, cô hoàn toàn cạn kiệt vốn để tiếp tục giữ mục tiêu kinh doanh ban đầu. Sau đó, Alison Rogers phải giảm giá thuê phòng, nới lỏng các tiêu chí để chọn người thuê nhà, thay đổi kế hoạch đầu tư, nhờ vậy sớm tạo ra thu nhập cho mình.
“Nhiều người nói kế hoạch của tôi sở dĩ đổ bể là vì… xui, nhưng tôi cho rằng chẳng có hên xui nào ở đây cả. Rõ ràng khi tính toán, tôi đã quá chủ quan nên không tạo ra các quỹ khẩn cấp, khiến dòng tiền của mình bị cạn kiệt quá nhanh. Sau này, tôi đã học được điều ấy. Và một quỹ khẩn cấp có từ ba đến sáu tháng chi phí tối thiểu cho bản thân mình là thứ luôn xuất hiện đầu tiên trong bản kế hoạch của tôi. Thậm chí nhiều người bạn tôi gặp còn có một quỹ khẩn cấp lên đến 10% giá trị tài sản, để phòng trường hợp phải tiến hành đại tu sửa cho bất động sản” – Alison Rogers cho biết.
Đừng rời mắt khỏi bất động sản của bạn
Bài học cuối cùng từ những rắc rối của lần đầu tiên là một câu chuyện khá hy hữu của vợ chồng Jonathan Desroches và Worcester Mass, một bài học về chọn lầm người.
Jonathan Desroches và Worcester Mass đều là những doanh nhân thành công, bắt đầu con đường đầu tư bất động sản để tăng thêm thu nhập của mình, chuẩn bị cho kế hoạch nghỉ hưu. Cả hai mua một ngôi nhà ba phòng ngủ với giá 295.000 USD. Sau đó, họ sống trong một căn phòng và cho thuê hai căn phòng khác với giá 2.400 USD/phòng/tháng. Một khởi đầu khá hoàn hảo cho hai nhà đầu tư mới.
Sau một thời gian, cả hai quyết định mua một ngôi nhà khác tiềm năng hơn, nên đã bán lại ngôi nhà này để thu về một khoản tiền trị giá 335.000 USD. Một sự gia tăng giá trị không nhiều, nhưng được Jonathan Desroches và Worcester Mass mô tả là vô cùng khích lệ với cả hai.
Tuy nhiên, khi xem xét lại các khoản chi phí, sửa chữa, bảo quản và trang trải cho ngôi nhà, Jonathan Desroches và Worcester Mass kinh ngạc nhận ra rằng, trong suốt những năm tháng sử dụng ngôi nhà đó, lẽ ra họ đã có thể tiết kiệm hơn 90.000 USD nếu chọn được những người hỗ trợ trung thực và chuyên nghiệp hơn.
Theo đó, các chi phí sửa chữa, nâng cấp, bảo trì ngôi nhà, từ các nhận định mang tính chủ quan như họa tiết, màu sắc, kiểu dáng… đến các vấn đề kỹ thuật như cấu trúc, phân loại hư hỏng, chức năng thiết bị… họ đều bị qua mặt, nhằm “thổi giá” chi phí lên gấp nhiều lần.
“Đó là một cơn ác mộng mà chúng tôi không bao giờ nghĩ lại có thể xảy ra. Nếu có thể quay ngược thời gian, chúng tôi sẽ nghiên cứu nhiều hơn và chắc chắn sẽ thuê một đội ngũ hỗ trợ chất lượng hơn, cùng với đó là phân bổ thời gian theo dõi họ kỹ càng hơn. Sự thuận lợi trong lần đầu tư đầu tiên đã khiến chúng tôi choáng ngợp, nên quên đi những nguyên tắc giám sát cơ bản của mình” – Jonathan Desroches và Worcester Mass kết luận.
