Quý I-2019 đã khép lại với nhiều gam màu trái ngược của bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản (BĐS).
Nếu như sức nóng của thị trường văn phòng cho thuê và BĐS công nghiệp đem lại lợi nhuận khả quan cho nhiều doanh nghiệp thì sự ảm đạm của khối nhà ở, căn hộ đang là nỗi lo của không ít công ty địa ốc.
BĐS phục vụ kinh doanh sản xuất tiếp tục sôi động
Theo kết quả khảo sát của Savills, tiếp nối đà tăng trưởng nhanh của năm 2018, thị trường văn phòng cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh rất sôi động trong ba tháng đầu năm 2019. Diện tích trống ở các tòa văn phòng tiếp tục giảm.
Ở khu vực trung tâm, các tòa nhà mới gia nhập thị trường đều nhanh chóng được đưa vào sử dụng. Giá thuê trong quý I-2019 tiếp đà tăng trưởng trong năm năm qua, tăng 1% so với quý trước.
Các dự án cao cấp (văn phòng hạng A) dẫn đầu về giá thuê, tăng thêm 2% theo quý, đóng góp đáng kể vào mức tăng 13% so với cùng kỳ năm trước.Do có nhiều dự đoán lạc quan về tình hình kinh tế vĩ mô sắp tới nên thị trường cho thuê văn phòng được kỳ vọng sẽ duy trì đà tăng trưởng cho đến hết năm.
Dù trong năm nay có 11 dự án với tổng diện tích 206.000m2 sẽ được đưa vào thị trường nhưng Savills vẫn dự báo giá thuê sẽ tăng ở cả các tòa nhà cao cấp và các hạng thấp hơn.
Bên cạnh sự tăng trưởng, chức năng của văn phòng đang thay đổi cùng với sự phát triển của công nghệ và phong cách làm việc linh hoạt. Làm việc từ xa trở nên phổ biến khiến loại hình không gian làm việc chung bùng nổ ở quy mô toàn cầu.
Tính đến thời điểm khảo sát mới đây của Savills, loại hình không gian làm việc chung tại TP. Hồ Chí Minh đã đạt trên 37.000m2.
Trong đó khoảng 20.000m2 tập trung ở khu vực trung tâm thuộc về những thương hiệu lớn như WeWork, Up, Dreamplex, Regus, Compass và Kloud.
Đây đều là các khách thuê chủ lực của nhiều tòa nhà với các diện tích lấp đầy lớn. Như vậy liên tục trong vòng hai năm qua, mô hình không gian làm việc chung đã đạt mức tăng hơn 90% mỗi năm.
Sôi động không kém mảng văn phòng, mảng BĐS công nghiệp trên toàn quốc cũng là điểm sáng nổi bật của bức tranh toàn ngành. Theo Vụ Quản lý khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp toàn quốc hiện đạt trên 73%.
Trong quý I-2019, nhiều doanh nghiệp đã công bố sẽ mở rộng đầu tư sang lĩnh vực khu công nghiệp, hoặc khu công nghiệp kết hợp đô thị như Công ty cổ phần Đạt Phương, Hải Phát Invest, DRH Holdings…
Theo ông Troy Griffiths, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, FDI tăng mạnh đi kèm với sự dịch chuyển của chuỗi giá trị đã và đang mở ra tương lai tươi sáng cho thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam.
Nhiều người trong ngành cho biết giá cho thuê tại các khu công nghiệp tại Việt Nam đang tăng lên nhanh chóng, dự báo trong năm 2019 và năm tiếp theo, phân khúc này sẽ tiếp tục phát triển tốt.
Thị trường nhà ở, căn hộ giảm mạnh nguồn cung
Trái ngược với phân khúc BĐS phục vụ kinh doanh sản xuất, phân khúc nhà ở căn hộ Việt Nam, đặc biệt là tại TP. Hồ Chí Minh khá ảm đạm.
Theo Savills, đối với thị trường căn hộ, trong quý I-2019, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 12.000 căn hộ, giảm 34% theo quý và 57% theo năm.
Ngoài việc chủ đầu tư còn ít căn trong rổ hàng, thủ tục pháp lý bị trì hoãn cũng như chủ đầu tư thay đổi kế hoạch mở bán dẫn đến nguồn cung mới giới hạn.
Thị trường chứng kiến mức mở bán mới thấp, chỉ hơn 4.500 căn hộ, giảm 38% theo quý và giảm 27% theo năm. Hạng C chiếm đa số nguồn cung mới với 85% thị phần, chủ yếu tập trung tại các quận 8, quận 9.
Không chỉ giảm về nguồn cung, lượng giao dịch sơ cấp trong quý I cũng giảm mạnh. Tổng lượng giao dịch đạt trên 6.400 căn hộ, giảm 42% theo quý và 52% theo năm. Lượng giao dịch trong quý thấp do kỳ nghỉ lễ của cả nước kéo dài trong tháng 1 và tháng 2.
- Xem thêm: Dư địa lớn cho thị trường bất động sản
Tỷ lệ hấp thụ trong quý I những năm gần đây thường thấp hơn 50%. Trong quý I-2019, tỷ lệ hấp thụ đạt 53%, tăng 5 điểm phần trăm theo năm.
Các dự án mới chiếm 46% tổng lượng giao dịch, trong khi đó, các khu vực quận 8, Tân Phú và Bình Tân tác động lớn nhất tới tổng lượng giao dịch trong quý. Các căn từ 1-2 phòng ngủ tiếp tục thu hút người mua do phù hợp với nhu cầu để ở cũng như đầu tư.
Tuy nhiên, cũng do nguồn cung sơ cấp giảm mạnh nên thị trường thứ cấp đã diễn ra khá sôi động, trong đó giá căn hộ tại thị trường thứ cấp đang trở nên biến chuyển khó lường.
Theo chính quyền địa phương, quá trình thẩm định pháp lý dự kiến sẽ bình thường trở lại trong năm 2019. Các danh mục có quy hoạch tổng thể và pháp lý rõ ràng đang thu hút nhiều nhà đầu tư và tăng dần giá trị.
Bên cạnh đó, sự quan tâm của người nước ngoài về thị trường căn hộ ngày càng rõ hơn ở các dự án cao cấp, hạn ngạch 30% sản phẩm dành cho người nước ngoài nhanh chóng được lấp đầy.
Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục diễn ra trong tương lai gần với giá căn hộ cao hơn ở tất cả các hạng. Mặt khác, các dự án căn hộ hạng C sẽ tiếp tục chiếm ưu thế và dẫn dắt thị trường người mua trong nước.
– Ảnh Mogi
