Theo báo cáo của Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), TP. Hồ Chí Minh hiện đang dư thừa căn hộ trung và cao cấp. Trong đó phân khúc trung cấp chiếm đến 71% tổng nguồn cung. Cung lớn hơn cầu, thị trường đang thuộc về phía người mua nhà, tuy nhiên nếu không thận trọng trước các thông tin từ chủ đầu tư và từ môi giới, người mua căn hộ vẫn có nhiều nguy cơ bị thiệt hại.
Thận trọng trước chiết khấu cao
Từ đầu năm 2018 đến nay, một loạt các dự án bất động sản đưa ra chiết khấu cao ở mức cao đến khá cao (từ 5% đến hơn 10%). Trước đây, chỉ có những giai đoạn thị trường quá ảm đạm, điển hình như những năm 2013-2014 mới có các dự án đưa ra mức chiết khấu lớn hơn 5%. Một số người trong ngành địa ốc cho rằng khi các chủ đầu tư chạy đua chiết khấu, chạy đua khuyến mãi có nghĩa là thị trường đang thuộc về phía người mua nhà.
Còn một số ý kiến khác cho rằng người mua nhà nên phải cảnh giác với các quảng cáo bán căn hộ có chiết khấu cao. Vì chiết khấu cao là cái “bẫy” thu hút những người đang có nhu cầu mua căn hộ, chưa biết thực chất của việc chạy đua chiết khấu nhưng khi một khách hàng gọi đến hỏi thông tin là công ty bất động sản đã có dữ liệu khách hàng tiềm năng. Cũng có trường hợp chủ dự án trả hoa hồng cho môi giới cao, sau đó các công ty môi giới bán nhà tự quyết định trích lại một phần cho người mua nhà để hút khách; hoặc là chủ dự án áp giá thu về cố định, sau đó làm ngơ để các công ty môi giới tự đẩy giá bán lên cao rồi giảm một phần để cạnh tranh, lôi kéo khách hàng.
Theo thông tin từ Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, nhiều năm qua, tỷ lệ lợi nhuận thực tế của doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản hầu như chưa vượt qua mức hai con số, tức chỉ dưới 10% vốn đầu tư. Thêm vào đó, trong tình hình giá nhân công, vật liệu xây dựng, tiền đất… liên tục tăng với tần suất chóng mặt thì việc cắt giảm chi phí đầu vào là vấn đề rất khó. Như vậy, để đưa ra được những mức giảm giá bán quá cao như trên, chủ dự án hoặc công ty môi giới chỉ còn cách đẩy giá bán lên cao để tăng chiết khấu nhằm lôi kéo người mua nhà.
Hơn nữa, mặc dù quảng cáo bán căn hộ chiết khấu cao nhưng để được hưởng mức chiết khấu cao, khách hàng phải đáp ứng khá nhiều điều kiện. Chẳng hạn, mức chiết khấu cao chỉ áp dụng cho các khách hàng trả tiền trước một lần hoặc trả trước một lần 50 – 70% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ. Điều đó có nghĩa là thay vì chủ đầu tư phải đi vay ngân hàng thì họ sẽ vay của khách hàng và họ sẽ tính lãi suất cho số tiền trả trước một lần và biến thành mức chiết khấu cao. Với các dự án dạng này, mức chiết khấu càng cao thì dự án càng có nguy cơ bị kéo dài tiến độ. Lý do vì đa số các chủ đầu tư gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng nên mới chọn giải pháp huy động vốn từ khách hàng. Nếu chủ đầu tư không vay đủ lượng tiền từ khách hàng như kế hoạch dự tính thì chắc chắn dự án sẽ gặp trục trặc về tiến độ.
Không mất bình tĩnh trước thông tin “cháy hàng”
Trong suốt vài năm qua, hầu hết các dự án sau khi vừa mở bán đều được chủ đầu tư công bố là “cháy hàng”. Thực tế, đúng là chỉ vài ngày sau khi mở bán, người có nhu cầu ở thực gọi điện thoại đến phía chủ đầu tư đa số đều sẽ nhận được câu trả lời “hết hàng” cho những căn vị trí tốt, giá hợp lý. Tuy nhiên, đây chính là chiêu trò phổ biến nhất mà các sàn giao dịch bất động sản vẫn làm. Khi có dự án mới chuẩn bị ra thị trường, các sàn lớn sẽ vào xin tham gia bán, sau đó những sàn này sẽ chia lại số lượng căn hộ cho các sàn nhỏ khác và các sàn nhỏ phải bỏ tiền thực hiện giao dịch đặt cọc giữ chỗ, rồi gom hàng để bán lại. Với cách bán hàng này, dự án dù chưa chính thức mở bán nhưng đã được thông báo hết hàng, tới khi dự án chính thức mở bán, thì các sàn nhỏ và nhân viên kinh doanh tung căn hộ đã gom ra bán có tiền chênh lệch. Đó là lý do vì sao chủ đầu tư thông báo hết hàng, nhưng các nhân viên kinh doanh vẫn có hàng bán ra cả năm.
Ngoài ra, việc nhân viên kinh doanh gom hàng còn tạo ra cơn sốt ảo, gây ảnh hưởng lớn tới thị trường, mà chính Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh luôn đưa ra cảnh báo, nếu doanh nghiệp bất động sản và lãnh đạo sàn giao dịch không có biện pháp ngăn chặn, thì sẽ tạo ra một thị trường không minh bạch, dễ dẫn tới bong bóng, mà kết cục là chủ đầu tư là người chịu thiệt hại nặng nhất. Nắm bắt được tình trạng này, đã có nhiều chủ đầu tư thực hiện biện pháp ngăn chặn. Chẳng hạn, có chủ đầu tư không cho nhân viên hay khách hàng rút tiền cọc đã đặt mua dự án, hay một chủ đầu tư khác chỉ cho chuyển giao căn hộ khi đã ra hợp đồng mua bán và đóng 20% giá trị căn hộ…
Theo người trong nghề, để làm ra vẻ “cháy hàng” y như thật, có chủ đầu tư còn sử dụng cách chia dự án thành nhiều đợt bán hàng nhỏ. Cứ vài ba tháng chủ đầu tư này lại chào bán một giỏ hàng mới (giá cao hơn giỏ hàng trước), nếu bán hết thì tuyên bố cháy hàng, nếu không hết vẫn cứ tuyên bố… cháy hàng rồi khóa giỏ hàng, đến đợt bán hàng sau sẽ đưa ra số lượng căn hộ ít hơn nhưng có giá cao hơn. Tuy nhiên, nếu thấy giá cao làm việc bán hàng bị chậm, chủ đầu tư sẽ tăng khuyến mãi, chiết khấu, quà tặng. Cuối năm 2016, một doanh nghiệp địa ốc lớn công bố mở bán dự án gồm hơn 1.000 căn hộ tại quận 9, TP. Hồ Chí Minh. Từ đó đến nay, sau vài lần mở bán tiếp theo, dự án vẫn được chủ đầu tư công bố hết hàng. Chỉ đến gần giữa năm 2018, một nguồn tin nội bộ từ chủ đầu tư này xác nhận hiện dự án vẫn tồn tới mấy trăm căn hộ. Nguyên nhân chính dẫn đến ế ẩm được cho là do sự cạnh tranh của hàng loạt dự án mới ra sau đó.
Có thể nói với nguồn cung căn hộ dồi dào tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay, người mua càng thận trọng tìm hiểu thông tin sẽ càng có nhiều cơ hội mua được sản phẩm có giá hợp lý.
