Tháng 10 tới, những đoạn ray đầu tiên của tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên sẽ được lắp đặt. Theo Ban Quản lý dự án thì từ dầm chữ U, tường chắn đến tà vẹt, đường ray và toa xe đều được chú trọng về mặt kỹ thuật để triệt tiêu tiếng ồn và độ rung lắc. Đây là tin vui cho nhiều người đã sở hữu bất động sản dọc tuyến tàu điện đầu tiên của thành phố, nhưng vẫn chưa đủ giúp các nhà đầu tư thật sự tin tưởng vào tiềm năng của một không gian đô thị hoàn toàn mới.
Mong chờ “hệ sinh thái” mặt bằng bán lẻ mới
Nhiều nhà quy hoạch cho rằng khi thành phố có thêm một không gian đô thị đi vào hoạt động ổn định thì sẽ có thêm những cơ hội mới để mở rộng và phát triển kinh doanh, còn người dân sẽ có thêm không gian sinh hoạt và từ đó thay đổi phần nào thói quen tiêu dùng hằng ngày. Theo chỉ số phát triển bán lẻ năm 2017 của AT Kearney, Việt Nam hiện đứng thứ 6 trong bảng xếp hạng thị trường bán lẻ toàn cầu. Bên cạnh đó, mật độ bán lẻ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh mới ở mức 0,26 và 0,12m2 diện tích bán lẻ tính trên đầu người, thấp hơn nhiều so với các thành phố khác trong khu vực như Bangkok, Singapore và Kuala Lumpur. Từ đó có thể dự đoán rằng trong những năm tới, bất động sản dành cho bán lẻ tại TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục nóng và là kênh đầu tư được nhiều người quan tâm.
Không chỉ có người dân sinh sống dọc metro Bến Thành – Suối Tiên, mà nhiều người trong giới kinh doanh cũng đang mong chờ ngày tuyến tàu điện ngầm đầu tiên đi vào hoạt động. Sở hữu một chuỗi cửa hàng thời trang bình dân dành cho giới trẻ, anh Long Minh Hoàng (trú ngụ tại quận 3) cho biết theo quan sát của anh, đối tượng khách hàng chính được chờ đón sẽ là những hành khách thường xuyên sử dụng tuyến metro này. Anh Hoàng đang cân nhắc việc mở thêm cửa hàng ở khu vực nào đó sát một trong số 14 nhà ga. Dù phải vài ba năm nữa metro mới chính thức hoạt động nhưng hiện anh liên tục thu thập thông tin bất động sản cho thuê dọc tuyến với hy vọng nhanh chân thì có được mặt bằng với giá thuê tốt.
Thời gian qua, không ít người trong giới kinh doanh tại TP. Hồ Chí Minh gặp khó vì giá thuê mặt bằng liên tục tăng. Giá cho thuê mặt bằng để kinh doanh thời trang trên đường Hai Bà Trưng thuộc quận 3 có kích thước 5×18 (m) đã lên đến cả trăm triệu đồng/tháng. Suốt hai năm qua, anh Hoàng dù là “dân thổ địa” nhưng không thể thuê được cửa hàng nào. Đặng Hùng Anh, chủ một chuỗi cà phê – bánh tươi cho biết rằng công ty anh cũng đang chịu áp lực nặng nề từ chi phí thuê mặt bằng. Theo cam kết nhượng quyền thương hiệu, mỗi năm chuỗi cửa hàng của Hùng Anh phải mở thêm hai tiệm mới tại TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, việc tìm được mặt bằng thích hợp với mức giá phải chăng để kinh doanh không bị lỗ hiện nay quả là rất khó.
Khi nguồn cung mặt bằng ngày càng khan hiếm, doanh nghiệp trong nước thường không cạnh tranh được với các công ty nước ngoài trong việc sở hữu mặt bằng có vị trí tốt. Hệ thống metro được xây dựng đang là cơ hội lớn để TP. Hồ Chí Minh có thể thay đổi cấu trúc đô thị, tạo ra hàng loạt khu phức hợp mua sắm tiêu dùng phục vụ cho quá trình đô thị hóa. Tuy nhiên, nhiều người lại tỏ ra e dè trước độ trễ của các công trình lớn do Nhà nước đầu tư. Có người còn viện trường hợp ngay cả Nhật Bản cũng phải mất hơn 20 năm để hoàn thiện tuyến tàu điện đầu tiên tại Tokyo để chặn đà hứng khởi của những ai quá lạc quan. Còn ở ta, metro mới đang được xây dựng, không gian công cộng quanh các nhà ga cũng chỉ bắt đầu hình thành, các giải pháp nối nhà ga với khu vực xung quanh cũng chưa được nghiên cứu kỹ lưỡng nên không phải một sớm một chiều sẽ hiện lên không gian đô thị hiện đại trên nền tảng của hạ tầng kỹ thuật cũ, lạc hậu. Công tác vận hành metro sau khi đi vào hoạt động cũng là yếu tố mà nhiều nhà đầu tư bất động sản phải tính đến.
Kinh nghiệm từ các nước cho thấy không phải hệ thống metro nào cũng tác động đến ngành bán lẻ như nhau. Tại những nơi có trình độ quản lý cao như Nhật Bản, Hongkong, Singapore… ngành bán lẻ được hưởng lợi rất nhiều từ hệ thống metro dày đặc. Còn metro tại Ấn Độ, Indonesia vẫn chưa tạo ra được tác động lớn đến tiêu dùng. Tất nhiên, sức mua của người dân là yếu tố quan trọng hàng đầu, nhưng nếu hệ thống metro được quy hoạch tốt, vận hành tốt thì mới tạo điều kiện di chuyển thuận lợi cho người dân, từ đó kích thích sức mua, kéo theo sự gia tăng nguồn cung về mặt bằng bán lẻ, khuyến khích giới kinh doanh mở rộng mạng lưới mua bán, dịch vụ.
Căn hộ gần metro chưa chắc có tỷ suất sinh lợi cao
Thời gian qua, dù tuyến số 2 Bến Thành – Tham Lương chưa được xây dựng nhưng đã xuất hiện nhiều dự án căn hộ đón đầu. Yếu tố gần metro luôn khiến dự án căn hộ có mức giá cao hơn mặt bằng chung. Tuy nhiên, “gần metro” và “dễ dàng tiếp cận với metro” tại Việt Nam có thể là hai chuyện khác nhau. Tại nhiều nước có hệ thống metro tốt, các khu căn hộ cho thuê được giá nhất thường nằm cách đường tàu điện từ nửa đến một cây số để cư dân có thể đi bộ đến nhà ga mà không bị mệt mỏi và mất nhiều thời giờ. Tại TP. Hồ Chí Minh, dù có hàng loạt dự án mới xuất hiện được quảng cáo là gần metro nhưng thực chất thì không nhiều dự án nằm ở khoảng cách vừa phải nói trên. Ngay cả một số dự án nằm đối diện ga nhưng nếu không có cầu vượt để kết nối thì cư dân vẫn mất nhiều thời gian mới lên được tàu. Những dự án cách ga metro trên một cây số càng có nhiều trở ngại vì hầu hết các ga chưa được quy hoạch bãi giữ xe. Nhìn chung, chừng nào metro chưa phải là phương tiện đi lại phổ biến, yếu tố “gần nhà ga” sẽ chưa thể giúp căn hộ tăng được giá hoặc có tỷ suất sinh lợi cao từ việc cho thuê. Vì vậy, đầu tư căn hộ gần metro trong thời gian này có lẽ mới chỉ dành cho những ai không phải vay vốn ngân hàng và xác định đó là đầu tư dài hạn.
Cho đến nay, hiệu quả của metro tại TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa thể tính toán được rõ ràng vì còn đó khá nhiều ẩn số. Mức độ tác động của hệ thống tàu điện đến bất động sản xung quanh còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có không ít yếu tố thuộc về chính sách vĩ mô. Dù sao, công trình “tỉ đô” này cũng tạo thêm nhiều lựa chọn cho các nhà đầu tư. Không chỉ lựa chọn vị trí, việc lựa chọn đúng thời điểm sẽ quyết định sự thành công khi đầu tư “ăn theo” metro. Bởi vì cũng như xe buýt, metro rồi sẽ phổ biến, nhưng phải đợi bao lâu và sẽ phổ biến đến mức nào thì chỉ… thời gian mới có thể trả lời!
