Mới đây, trong văn bản kiến nghị các giải pháp phát triển bền vững thị trường căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chỉ ra nhiều điểm đáng lo ngại ở phân khúc căn hộ khách sạn (condotel). Theo đó, trong năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn hộ condotel được mở bán. Và dù sức phát triển ngày càng tăng, nhưng đi kèm đó cũng là nhiều bất cập. Nổi cộm như các vấn đề pháp lý, sổ đỏ, chính sách mập mờ của chủ đầu tư hay về chính sách phát triển của địa phương…
Nếu ở Việt Nam, condotel mới chỉ rộ lên từ năm 2014, thì ở Mỹ, làn sóng đầu tư condotel đã lan rộng từ nhiều năm trước. Và những chuyên gia bất động sản ở Mỹ đã có khá nhiều nhận định khác nhau về phân khúc bất động sản đặc biệt này.
Condotel xuất hiện là để chia sẻ cơ hội đầu tư
Condotel là từ được viết tắt của Condo và Hotel, có thể hiểu là khách sạn căn hộ hay căn hộ khách sạn. Theo đó, khái niệm condotel được hiểu đơn giản là người mua sẽ mua một phòng trong một khách sạn, một căn hộ hoặc một biệt thự trong khu nghỉ dưỡng – tùy thuộc vào loại bất động sản được rao bán – sau đó người mua sẽ sử dụng căn phòng này để ở, hoặc có thể cho khách du lịch thuê nhằm kiếm lợi nhuận.
Điểm bắt đầu của ý tưởng condotel, theo kênh NBC News, là khi các khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng nằm ở các khu đất đắt đỏ, đang ngày càng tốn nhiều chi phí thi công và xây dựng, khiến chủ đầu tư gặp khó khăn trong huy động vốn. Do đó, các chủ đầu tư nghĩ đến việc chia sẻ những chi phí này, và rồi họ nhận ra là bán trước các phòng trong khu du lịch – như mở bán căn hộ ở chung cư – sẽ giúp họ thu hồi vốn nhanh hơn, an toàn hơn mà việc đầu tư cũng hiệu quả hơn. Bởi việc sở hữu một căn phòng vừa có thể ở vừa có thể cho thuê ở một vị trí đắc địa, đắt đỏ, sẽ giúp chủ đầu tư dễ dàng thuyết phục người mua chi tiền để cùng nhau xây dựng dự án.
Kiến thức, kiến thức và… kiến thức
Phân khúc condotel ở Mỹ nói riêng và ở bất kỳ đâu trên thế giới cũng đều tồn tại nhiều rủi ro. Theo Amy Bradley Hole, chuyên gia đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng người Mỹ, có ba rủi ro lớn nhất mà nhà đầu tư những căn hộ kiểu condotel cần chú ý, một là kiến thức, hai là kiến thức và ba – cũng là kiến thức.
Đầu tiên, là kiến thức về khả năng phát triển của dự án. Bởi để một căn hộ condotel có thể cho thuê, sang nhượng… thì khu vực đất dự án tọa lạc phải thực sự thu hút, có tiềm năng phát triển trong tương lai. Nếu đó là một khu du lịch nghỉ dưỡng ven biển, thì phải thực sự là một điểm nóng du lịch, có lượng du khách đều đặn.
“Một khi nền kinh tế của quốc gia có dấu hiệu chững lại, nhu cầu đi du lịch của người dân ở quốc gia đó có thể giảm xuống rất nhanh. Đó là chưa kể đến chiến tranh, các vấn đề chính trị hay ô nhiễm môi trường. Nếu bạn hướng tới một căn hộ condotel để cho thuê, thì thu nhập từ cho thuê là rất quan trọng đối với bạn. Do đó, hãy nghiên cứu thị trường du lịch nơi căn hộ condotel của bạn tọa lạc một cách cẩn thận. Đây là một vấn đề thực sự cần kiến thức chắc chắn để đo lường, bởi nó có tầm nhìn vĩ mô khá bao quát” – Amy Bradley Hole chia sẻ trên NBC News.
Thứ hai, theo Amy Bradley Hole, đó là kiến thức về công ty đầu tư và công ty quản lý dự án của bạn, tức người bán căn hộ condotel cho bạn và người sẽ quản lý nó giúp bạn sau này. Bởi người xây dựng đôi khi không phải là người trực tiếp quản lý những căn condotel, vì thế, điều quan trọng là bạn tin tưởng và thích làm ăn với cả hai loại công ty trên.
“Tôi đã từng phải đi sống thử trong nhiều căn hộ condotel khác nhau của các chủ đầu tư, các đơn vị quản lý khác nhau, trước khi chọn đầu tư vào đơn vị nào. Bởi chỉ khi tôi thích dịch vụ của một đơn vị, thực sự trải nghiệm dịch vụ của họ, thì tôi mới có thể tin tưởng vào chất lượng sản phẩm của họ. Hãy chắc chắn rằng bạn cảm thấy thoải mái với dịch vụ của ai đó trước khi mua hay thuê thứ gì từ anh ta” – Amy Bradley Hole chia sẻ.
Có một trải nghiệm tồi tệ hơn Amy Bradley Hole, Steve Bergsman, chuyên gia đầu tư bất động sản người Mỹ với 25 năm kinh nghiệm, đã gọi nhà đầu tư căn hộ condotel đầu tiên ông mua là một cái thùng rỗng. Theo đó, nhà đầu tư của Steve Bergsman đã đưa ra hàng trăm lời hứa hẹn, với mức sinh lợi cao ngất, nhưng sau đó xây dựng khu khách sạn nhanh chóng, rồi bán hết các phòng, cầm tiền bỏ đi. Những nhà đầu tư này chẳng hề quan tâm tới người mua condotel và cả nhà quản lý condotel tồi tệ mà họ đã giới thiệu cho người mua.
“Ở Mỹ, những tòa nhà mang thương hiệu Trump thường bán sạch 100% những căn condotel mở bán. Và thậm chí nếu người mua chậm trễ thực hiện giao dịch, họ còn mất cả tiền cọc. Đôi khi con số đặt cọc có thể lên tới 20% trên 1 triệu USD. Tuy nhiên, thương hiệu Trump là một thương hiệu giá trị, và tôi rất ít khi thấy nhà đầu tư phải khóc vì Trump, ít nhất là trên thị trường bất động sản” – Steve Bergsman chia sẻ.
Cuối cùng, theo Amy Bradley Hole, chúng ta phải có kiến thức về bản hợp đồng mà mình ký kết. Chúng ta phải đọc kỹ tất cả điều khoản trong hợp đồng, hình dung đầy đủ mọi trường hợp có thể xảy ra. Bởi với căn hộ condotel, chúng ta thường không thể sống ở đó 24/7, vì thế việc mất tiền vì không hiểu rõ hợp đồng là thứ thực sự tồn tại.
Đơn cử, trong phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng, khách sạn, các chi phí bảo hiểm, quản lý, phục vụ là rất lớn, và thường được làm mới đều đặn. Nhiều trường hợp được Steve Bergsman chia sẻ, đã buộc phải cho thuê căn hộ condotel với giá 400 USD/đêm, trong khi giá thuê đắt nhất trên thị trường ở phân khúc đó chỉ là 200 USD/đêm. Tất cả cũng bởi những lỗ hổng kiến thức trong bản hợp đồng, khiến chi phí buộc phải đẩy lên quá cao.
“Mua căn hộ condotel không phải là mua một căn nhà hai tầng ở vùng ngoại ô. Có rất nhiều điều bạn cần tìm hiểu trong hợp đồng, như: phí bảo trì, khoản miễn chi phí trên tài sản, hay bạn có thể trang trí căn condotel của mình theo sở thích hay không… Do đó, nếu bạn thực sự quan tâm đến phân khúc condotel, hãy chắc chắn không bỏ sót một mục nào trong hợp đồng của mình” – Amy Bradley Hole kết luận.
- Thành Việt
