Sau một năm lãi suất tương đối ổn định, sang đến đầu 2019, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng trở lên ở tất cả 31 ngân hàng thương mại của Việt Nam đều tăng, trong đó có 11 ngân hàng có lãi suất tiền gửi ở mức cao từ 8 – 8,6%/năm (VietA Bank, VPBank, Viet Capital Bank, SCB…). Lãi suất cho vay theo đó cũng tăng và lập tức tác động đến lãi suất tín dụng bất động sản (BĐS), cho vay mua nhà.
Hình thành mặt bằng lãi suất mới
Tại Vietcombank, lãi suất cho vay mua nhà cố định trong 12 tháng là 9%/năm, 24 tháng là 8,9%/năm và 36 tháng là 9,4%/năm. So với các ngân hàng 100% vốn ngoại thì mức lãi suất này tuy có cao hơn, nhưng so với nhóm các ngân hàng cổ phần có vốn nhà nước chi phối thì vẫn là mức thấp nhất. Hiện BIDV đang áp dụng mức lãi suất 11,4%/năm và VietinBank là 11%/năm.
Ở nhóm các ngân hàng tầm trung, mức lãi suất cho vay mua nhà hiện dao động từ 11 – 13,5%/năm, tăng khoảng 1 – 1,5%/năm so với đầu năm ngoái. Eximbank đưa ra mức lãi suất cho vay 24 tháng và 36 tháng dù đã ưu đãi, nhưng cũng ở mức 11%/năm, còn Sacombank là 13,5%/năm.
Với kỳ hạn tương tự, LienVietPostBank cho vay với lãi suất từ 11,3%/năm. Tại VIB, lãi suất cố định trong sáu tháng đầu là 7,9%/năm, nhưng từ tháng thứ bảy trở đi, khách hàng cá nhân vay mua nhà phải chịu lãi suất thả nổi được tính theo công thức lãi suất cơ sở cộng thêm biên độ 3,7%/năm.
Với nhóm ngân hàng quy mô nhỏ hơn, lãi suất cho vay mua nhà đã được đẩy lên 12 – 13%/năm, tăng khoảng 2% so với đầu năm 2018. Chẳng hạn, Vietbank đang áp dụng mức lãi suất là 12,2%/năm. Sau thời gian ưu đãi, các ngân hàng sẽ tiếp tục cộng thêm biên độ lãi suất.
Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BVSC) nhận định, chủ trương của cơ quan quản lý nhà nước là hướng vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và giảm nguồn vốn vào lĩnh vực phi sản xuất, có rủi ro cao như BĐS, bao gồm cả tín dụng cho vay mua nhà.
Mặt khác, mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2019 của ngành ngân hàng là 14%, tương đương năm 2018, nên lượng vốn cho BĐS được đánh giá sẽ thấp hơn năm 2018. Do vậy, không chỉ chủ đầu tư, mà người có nhu cầu mua nhà cũng sẽ khó tiếp cận vốn vay hơn.
Mới đây, Bộ Xây dựng cũng nhận định đã có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc BĐS cao cấp. Theo báo cáo thị trường của CBRE, năm 2018 trong phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang, tỷ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%, đầu tư ngắn hạn chiếm 13%, khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%.
So sánh với năm 2017, mua đầu tư chiếm 50%, đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, khách hàng mua để ở chiếm 35%, cho thấy tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng mạnh so với năm 2017.
Cần hướng đến phân khúc khách hàng có nhu cầu nhà ở thực
Thị trường BĐS được đánh giá tiếp tục tăng trưởng ổn định. Tuy nhiên, với quy định tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn giảm xuống 40%; đồng thời, hệ số rủi ro cho vay BĐS được nâng lên từ 150% lên 200% vào đầu năm 2018 và sang đầu năm 2019 được nâng lên 250% theo quy định của Thông tư 19/2017/TT-NHNN đã cho thấy Chính phủ quyết tâm siết tín dụng vào thị trường BĐS. Tuy nhiên, các nhà phân tích tài chính cho rằng, cần phân định loại hình cho vay BĐS để quy định hệ số rủi ro phù hợp, thay vì cào bằng tất cả mức 250%.
Bởi vì như vậy, ngay cả những trường hợp vay mua BĐS, nhưng không phục vụ mục đích đầu tư cho thuê, không bán đi mà tích lũy lại được xếp vào tín dụng tiêu dùng, đồng thời chỉ chịu hệ số rủi ro 100% của tín dụng tiêu dùng. Ðó cũng chính là lý do vì sao tín dụng tiêu dùng tăng mạnh trong thời gian qua và được Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cảnh báo, dư nợ tín dụng tiêu dùng tăng trưởng gần 50%, nhưng phần lớn chảy vào BĐS qua mua nhà.
Theo TS Trần Du Lịch, để thị trường BĐS ấm dần lên và phát triển bền vững, tránh tình trạng “bong bóng” tín dụng ở lĩnh vực này, các chủ đầu tư dự án, ngân hàng phải hướng đến phân khúc khách hàng có nhu cầu nhà ở đầu tiên. Bởi chính họ là những người mong muốn sở hữu nhà và trả nợ từ nguồn thu nhập tiền lương hằng tháng.
Trên thực tế, các ngân hàng cũng đã đẩy mạnh tín dụng ở phân khúc này, song tiềm năng tăng trưởng đối với cho vay mua nhà vẫn còn rất lớn. Nhu cầu về nhà ở của khách hàng tại các thành phố lớn (Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…) còn rất nhiều. Triển khai tín dụng ở phân khúc này, ngân hàng hạn chế rủi ro khi khoản vay được phân tán, thay vì tập trung rót vốn cho chủ đầu tư, rủi ro sẽ gia tăng.
Ngoài ra, để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, quan trọng nhất là các dự án phải minh bạch thông tin và người mua nhà nên nhờ tư vấn kỹ hợp đồng. Đây là cách tốt nhất để bảo đảm quyền lợi khách hàng, bởi đó là nhu cầu về nhà ở chính đáng và trả nợ bằng tiền lương. Mặt khác, để thu hút được khách hàng cá nhân vay vốn mua nhà, mặt bằng lãi vay cần ổn định.
Có thể thấy, nhu cầu tín dụng nhà ở của khách hàng gia tăng trong 2-3 năm nay khi mặt bằng lãi suất giảm dần từ việc đẩy mạnh cho vay mua nhà của các ngân hàng. Các chính sách ưu đãi lãi suất được đưa ra, song điều khách hàng cá nhân cần trong quá trình vay vốn mua nhà để ở là chính sách lãi suất cho vay ưu đãi ổn định trong thời gian 2-3 năm thì mới tính toán được kế hoạch trả nợ vay, thay vì chỉ ưu đãi trong thời gian ngắn, sau đó tăng mạnh lên.
