Hơn hai tuần trở lại đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến đối với dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (NHNNg) với khá nhiều nội dung.
Trong đó đáng chú ý nhất là NHNN xem xét áp hệ số rủi ro cao đối với những khoản vay tiêu dùng giá trị lớn và chia thành hai nhóm đối tượng. Theo dự thảo, NHNN sẽ áp hệ số rủi ro 50% đối với các khoản vay có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỉ đồng và khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỉ đồng trở lên sẽ có hệ số rủi ro lên đến 150%. Nhận xét về con số 3 tỉ đồng, người trong ngành cho rằng khoản tiền đó là mốc để phân loại bất động sản (BĐS) mà người mua muốn nhắm đến.
Vì thường ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% giá trị BĐS nên có thể suy ra, giá trị BĐS mà người vay tiềm năng của ngân hàng nhắm đến sẽ ở mức 4 tỉ đồng trở lên và thuộc phân khúc trung, cao cấp. Bởi vậy, nếu dự thảo này được thông qua, phân khúc trung – cao cấp sẽ ít nhiều bị ảnh hưởng. Tín dụng ngân hàng sẽ dồn cho phân khúc bình dân, nên phân khúc bình dân sẽ được hưởng nguồn vốn vay dồi dào hơn so với trước.
Theo lý giải của ban soạn thảo dự thảo, việc điều chỉnh này xuất phát từ chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện các cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường BĐS, an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng và đề xuất mới đây tại Tờ trình số 175/TTr-BXD ngày 8-10-2018 của Bộ Xây dựng.
Bộ Xây dựng đề xuất NHNN kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án BĐS cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án BĐS… Theo ban soạn thảo, quy định trên một lần nữa thể hiện thông điệp mạnh mẽ của NHNN kiểm soát cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến BĐS để mua nhà ở phân khúc cao cấp, cũng là gián tiếp yêu cầu ngân hàng, chi nhánh NHNNg cần dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực BĐS có tiềm ẩn rủi ro.
- Xem thêm: Dư địa lớn cho thị trường bất động sản
Do đó, ngân hàng, chi nhánh NHNNg cần kiểm soát dư nợ cho vay cá nhân để phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến BĐS phân khúc cao cấp. Tuy nhiên các chuyên gia đánh giá những ngân hàng, chi nhánh NHNNg có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ an toàn vốn cao sẽ ít bị ảnh hưởng bởi những quy định mới này. Nhưng những điều khoản trên góp phần giúp họ thận trọng, kiểm soát chặt chẽ hơn đối với cho vay phục vụ đời sống nhưng sử dụng vốn vay vào mục đích kinh doanh BĐS, từ đó giảm thiểu rủi ro khi thị trường BĐS có biến động mạnh theo chiều hướng xấu.
Điều này cũng giúp thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, ổn định hơn. Đồng thời quy định về tăng hệ số rủi ro cũng tạo động lực cho các ngân hàng, chi nhánh NHNNg sớm chuẩn bị sẵn sàng cho việc tuân thủ Thông tư 41 kể từ ngày 1-1-2020. “Các quy định về hệ số rủi ro trên không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án của Chính phủ”, thành viên ban soạn thảo khẳng định.
Giới chuyên môn đồng tình với giải pháp tách bạch đối tượng trên để hạn chế tình trạng lách chính sách để đầu cơ BĐS. Theo chia sẻ của tiến sĩ Cấn Văn Lực, cho vay mua nhà, sửa chữa nhà… được tính trong cho vay tiêu dùng. Do đó, việc tách cho vay mua nhà, sửa nhà ra khỏi cho vay tiêu dùng và điều chỉnh hệ số rủi ro để quản lý cho vay tiêu dùng và cho vay BĐS tốt hơn, minh bạch, chính xác hơn là định hướng tích cực.
Điểm cộng nữa tại dự thảo này, theo nhận xét của ông Cấn Văn Lực, là quy định hệ số rủi ro cho vay mua nhà, sửa chữa nhà có dư nợ dưới 1,5 tỉ đồng là 50%. Vì nhu cầu mua nhà để ở, sửa chữa nhà của người dân rất lớn. Đặc biệt là phân khúc trung và thấp cấp, nhà ở xã hội. Còn hệ số rủi ro ở mức 150% áp dụng đối với khoản vay 3 tỉ đồng trở lên cũng là cần thiết để tránh hiện tượng đầu cơ, đẩy giá lên cao vì nhóm này chủ yếu ở phân khúc cao cấp.
- Xem thêm: Sắp có chỉ số giá bất động sản
Đồng tình về mặt định hướng, mục tiêu của dự thảo thông tư là tích cực, song vị chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cũng cho rằng, cần cân nhắc tính toán lại mức 3 tỉ đồng mà dự thảo đưa ra liệu đã phù hợp với mức thu nhập của người dân đang tăng lên, giá BĐS cũng khác so với trước kia. Vì trong phân khúc BĐS trên 3 tỉ đồng cũng có phân khúc ít rủi ro hơn như BĐS công nghiệp, căn hộ chung cư…
Đối với phân khúc này đâu đó vẫn gắn với nhu cầu thực nên không nhất thiết áp dụng chung một mức hệ số rủi ro là 150%. Từ thực tế đó, tiến sĩ Cấn Văn Lực đề xuất không nên dồn tất cả các khoản vay trên 3 tỉ đồng vào chung một hệ số rủi ro là 150% mà nên phân thành bốn nhóm: 50%, 100%, 125% và 150% tùy vào mức độ rủi ro để áp dụng hệ số này. Trên thế giới nhiều nước cũng chia nhóm phân khúc BĐS thành 3-4 nhóm khác nhau.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh bổ sung đề xuất “cứng” đối với các khoản vay tiêu dùng, trong đó có vay mua nhà, xây nhà ở có giá trị dư nợ gốc từ 1,5 tỉ đồng đến dưới 3 tỉ đồng áp dụng hệ số rủi ro 100% vào Mục A4 (26b mới) Phụ lục 2 của dự thảo để cả ngân hàng và người vay dễ hiểu và dễ thực hiện.
