Chuyển đổi 26.000ha đất nông nghiệp, bất động sản TP.HCM sẽ có biến động

Vừa qua, trong kỳ họp thứ 9 của Hội đồng Nhân dân TP. Hồ Chí Minh khóa IX, Bí thư Thành ủy TP. Hồ Chí Minh Nguyễn Thiện Nhân cho biết, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý cho thành phố chuyển đổi 26.000ha đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, dịch vụ. Nếu đem đấu giá 26.000ha đất này sẽ thu về 1,5 triệu tỉ đồng. Đây là nguồn lực to lớn, tạo nguồn vốn cho thành phố phát triển.

Bình Chánh, Củ Chi được lợi

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh, trong việc chuyển đổi 26.000ha đất nông nghiệp trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, huyện Bình Chánh có diện tích chuyển đổi nhiều nhất – gần 7.000ha. Trong cuộc trao đổi với phóng viên báo Sài Gòn Giải Phóng ngày 20-7 vừa qua, ông Nguyễn Văn Hồng, Phó chủ tịch UBND huyện Bình Chánh dự đoán thị trường bất động sản cũng sẽ biến động khi thành phố thực hiện chủ trương này.

Ông Nguyễn Văn Hồng cho rằng nhiều xã ở Bình Chánh có tốc độ đô thị hóa nhanh, tuy trên nền quy hoạch còn giữ là đất nông nghiệp nhưng thực tế đã phát triển sang đô thị và bị vướng ở công tác bồi thường. Lý do là quy hoạch cũ vẫn giữ là đất nông nghiệp của dân nhưng thực tế thì đã phát triển khu dân cư đô thị, nay có chủ trương chuyển đổi này thì khó khăn trên sẽ được tháo gỡ.

Bởi vì, cách làm lâu nay là chủ đầu tư đền bù cho người dân đất nông nghiệp, rồi sau đó tính nghĩa vụ thuế với Nhà nước khi chuyển sang đất ở; còn bây giờ cho người dân chuyển lên đất ở trước, rồi họ đóng thuế cho Nhà nước, sau đó chủ đầu tư cũng bồi thường lại với giá đó. Cách làm này, người dân sẽ dễ chịu hơn so với việc để đất nông nghiệp và bồi thường. Về bản chất giá đền bù vẫn như nhau, Nhà nước không bị thất thoát ngân sách.

Phó chủ tịch UBND huyện Bình Chánh cũng cho rằng triển khai chủ trương này sẽ tạo thuận lợi đáng kể cho huyện Bình Chánh trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở đang tăng nhanh trên địa bàn. Việc cấp phép và quản lý xây dựng theo quy hoạch sẽ ổn định, xóa bỏ việc xây dựng không phép, sai phép. Tiếp đó, kinh tế – xã hội của huyện sẽ phát triển nhanh hơn, là yếu tố để giúp cho huyện Bình Chánh đủ điều kiện để xin thành lập quận hoặc thành phố trực thuộc TP. Hồ Chí Minh.

Quy định pháp luật trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần chặt chẽ hơn

Theo các chuyên gia bất động sản, trong bối cảnh TP. Hồ Chí Minh đang thiếu nguồn vốn để thực hiện bảy chương trình đột phá đến năm 2020, như chỉnh trang đô thị, di dời nhà ở ven kênh, chung cư cũ, giãn dân…, việc bán đấu giá 26.000ha đất sẽ thu về khoản tiền lớn để thành phố có thể đẩy nhanh tiến độ thực hiện các kế hoạch đặt ra. Hành động trên tạo cơ hội lớn cho các doanh nghiệp địa ốc trong và ngoài nước xuống vốn đầu tư quỹ đất để phát triển dự án bất động sản, đón lõng chương trình giãn dân của TP. Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, lộ trình từ nay đến năm 2020 để chuyển đổi toàn bộ diện tích 26.000ha đất nông nghiệp là khó khả thi. Theo ông Lê Hoàng Châu, nguồn lực đất đai là vô cùng to lớn. Giá trị của từng khu đất cũng không ngừng gia tăng theo thời gian. Do đó, thành phố cần xây dựng một lộ trình chuyển đổi phù hợp để phát huy hết được mọi hiệu quả từ nguồn đất này mang đến.

Thời gian qua, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất có xu hướng lan rộng ở các thành phố lớn. Bắc Ninh trong giai đoạn 2016-2020 sẽ chuyển đổi 11.264ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Giai đoạn cuối năm 2016 đầu 2017, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý cho UBND TP. Hà Nội chuyển mục đích sử dụng khoảng 350ha đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp.

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là quá trình làm gia tăng giá trị khai thác của đất đai. Với ý nghĩa đặc biệt quan trọng đó, lẽ ra các quy định của pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải hết sức kín kẽ. Tuy nhiên, thực tế áp dụng cho thấy còn không ít các quy định của Luật Đất đai hiện thời đã tạo ra kẽ hở lớn làm thất thu ngân sách nhà nước, đem lại lợi ích cho rất nhiều doanh nghiệp bất động sản…

Kẽ hở của luật được lợi dụng phổ biến ở đây là: doanh nghiệp lập dự án ban đầu là phục vụ công cộng, công ích để được bồi thường giải phóng mặt bằng với giá ưu đãi nhưng sau đó lại nhờ vào quan hệ với quan chức địa phương để xin chuyển đổi mục đích dự án. Dự án công cộng biến thành dự án kinh tế thường gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước.

Người dân có đất bị thu hồi trong trường hợp này thiệt thòi cũng không nhỏ. Từ những mảnh đất nông nghiệp, đất đai chuyển thành đất thương mại, dịch vụ, giá trị đất được đẩy lên rất nhiều. Tuy nhiên những người nông dân hầu như không được hưởng lợi vì quá trình trước đó, họ đã nhận được khoản bồi thường, dựa trên quyết định của các cơ quan, hội đồng trực thuộc Nhà nước. Luật không cho người dân “hồi tố” lại khi thấy doanh nghiệp chuyển đổi mục đích của chính dự án họ lập ra ban đầu.

Bên cạnh đó, một vấn đề xã hội cần lưu ý là hiện tại hầu như còn rất ít quỹ đất dự trữ để bồi thường cho nông dân, nên khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án thì phương thức bồi thường được thực hiện nhiều nhất là bồi thường bằng tiền. Như vậy, nguồn vốn tự nhiên (đất đai) được chuyển thành nguồn vốn tài chính. Trước đây đất đai là phương tiện tạo sinh kế quan trọng của hộ nông dân, bây giờ chuyển thành một khoản tiền. Để đảm bảo sinh kế lâu dài, nguồn vốn này phải được hộ dân sử dụng vào mục đích đầu tư sản xuất tạo nguồn thu nhập hoặc học nghề để chuyển đổi nghề nghiệp (vốn con người).

Trả lời báo Sài Gòn Giải Phóng, ông Nguyễn Văn Hồng, Phó chủ tịch UBND huyện Bình Chánh cho rằng việc chuyển đổi cần có sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, một mặt khảo sát, mặt khác là tuyên truyền, công khai trong nhân dân, để người dân hiểu chủ trương, chính sách đúng đắn của Nhà nước, tránh tình trạng thắc mắc tại sao chuyển chỗ này mà không chuyển chỗ khác…

Ngoài ra, việc chuyển đổi sẽ gây ra dao động về giá đất nên trong quá trình triển khai, cần có giải pháp nhằm ngăn chặn việc mua bán, đẩy giá nhà đất tăng cao dẫn đến sốt đất của các đầu nậu; không thổi phồng bong bóng bất động sản, làm ảnh hưởng đến các dự án khác trên địa bàn cũng như tác động không tốt đến thị trường bất động sản của cả thành phố.