Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) TP. Hồ Chí Minh bắt đầu chững lại, tại nhiều hội thảo, các doanh nghiệp liên tục nêu ý kiến về những quy định bất hợp lý trong thủ tục đầu tư dự án. Dù việc cải cách thủ tục hành chính đang được đẩy mạnh nhưng trên thực tế, đây vẫn là khâu gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.
Mâu thuẫn ngay trong một bộ luật
Ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư DRH Holding cho biết: Theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất chuyên dùng… sang đất ở sẽ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục công nhận chủ đầu tư, được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, và hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư dự án.
Tuy nhiên, Luật Nhà ở lại yêu cầu, “Một trong những điều kiện để được công nhận chủ đầu tư là phải có đất ở hợp pháp” tức là đất sạch, đã hoàn tất các thủ tục. Đây là quy định tạo rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án, bởi không biết cái nào phải làm trước.
ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho rằng phần lớn các dự án khi nhà đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng đều có nguồn gốc đất nông nghiệp, hoặc đất chuyên dùng. Khi triển khai Luật Nhà ở và nghị định hướng dẫn, nhận thấy vướng mắc trên, Ủy ban Nhân dân (UBND) TP. Hồ Chí Minh đã có công văn đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện vào tháng 4-2016.
Thành phố đề xuất nếu trong quy hoạch đã là đất ở, và có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở, hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở, thì đất đó được xem như là đất ở. Bởi không thể hiểu theo luật đất ở phải là đất sạch, đã chuyển mục đích sử dụng.
Đến tháng 5-2016, Bộ Xây dựng có văn bản chấp thuận đề xuất của TP. Hồ Chí Minh, nhưng lại đề nghị thành phố phải có văn bản báo cáo xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ. Tháng 11-2016, Bộ Xây dựng có văn bản báo cáo Thủ tướng về vướng mắc của TP. Hồ Chí Minh, kiến nghị Thủ tướng cho phép thực hiện theo quan điểm của thành phố. Đến tháng 10-2017, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó thủ tướng Trịnh Đình Dũng, với nội dung “Giao các bộ liên quan nghiên cứu xây dựng văn bản quy phạm pháp luật, về việc giao đất theo hình thức chỉ định đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở có tính chất đặc thù, riêng biệt, đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình thực hiện”. Tuy nhiên, trên thực tế các cơ quan chức năng khi giải quyết hồ sơ rất ngại vì các chỉ đạo nói trên đều dưới luật.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA: Chỉ cần sửa đổi chữ “đất ở” trong Luật Nhà ở sẽ đảm bảo sự thống nhất với Luật Đất đai, tháo gỡ được ách tắc. Trong khi chờ sửa đổi Luật Nhà ở, Chính phủ sớm ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể các trường hợp doanh nghiệp đã bồi thường giải phóng mặt bằng nhằm tạo quỹ đất để thực hiện dự án, sẽ được chỉ định chủ đầu tư, với điều kiện phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phát triển đô thị, khu dân cư của địa phương.
Số liệu của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho thấy kể từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực đến nay, sở đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư. Trong đó chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, chiếm tỷ lệ 26%. Còn lại 126 dự án, chiếm tỷ lệ đến 74%, chủ yếu có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, chuyên dùng.
Các biện pháp tháo gỡ chỉ là tạm thời
Tại hội nghị gặp gỡ các doanh nghiệp BĐS và lãnh đạo TP. Hồ Chí Minh hồi giữa tháng 11, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Hưng Thịnh Corp cho biết chỉ tiêu dân số đang gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị. Theo nhận định của ông Đình Trung, chỉ tiêu dân số hiện nay không còn phù hợp vì dân số luôn vượt quá con số dự đoán, chưa kể sắp tới nếu quy định bỏ hộ khẩu, dân số sẽ còn tăng lên. Cùng với chỉ tiêu dân số, quy trình xác định giá đất, thẩm định giá đất còn nhiều điểm bất hợp lý khi tính tiền sử dụng đất của dự án, làm mất nhiều thời gian, mất cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, cho biết theo phản ánh của doanh nghiệp, từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực và đưa vào thực tiễn có 109 điểm vướng. Thành phố đã kiên trì phản ánh với các bộ ngành nay giảm xuống còn 29 điểm vướng.
Mới đây, trong một cuộc họp với các doanh nghiệp BĐS, Phó chủ tịch UBND TP Trần Vĩnh Tuyến cho biết, những khó khăn doanh nghiệp phản ánh, những vấn đề thuộc thẩm quyền của thành phố sẽ được giải quyết ngay. Cụ thể, về khó khăn để được công nhận chủ đầu tư dự án doanh nghiệp phải có 100% đất ở hợp pháp, sẽ phân loại ra các loại đất, như dự án đã có 100% đất ở do doanh nghiệp đầu tư ngoài ngân sách nhà nước, Sở Xây dựng sẽ thụ lý, xem xét công nhận chủ đầu tư cho doanh nghiệp. Các dự án chưa phải 100% đất ở. Trên cơ sở đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ thụ lý xem xét công nhận chủ đầu tư; nếu dự án thực hiện bằng ngân sách nhà nước sẽ thực hiện theo quy định đầu tư công.
Theo ông Trần Vĩnh Tuyến, hướng tháo gỡ của Chính phủ trong thời gian tới sẽ không sử dụng cụm từ “đất ở” để xem xét việc chấp thuận chủ đầu tư dự án cho doanh nghiệp, chỉ dùng từ “đất” như kiến nghị của HoREA. Việc chấp thuận chủ đầu tư được căn cứ vào các điều kiện như quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất, dân số, năng lực doanh nghiệp…
