Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, từ năm 2008 đến nay số lượng người nước ngoài đến Việt Nam làm việc tăng trung bình 8%/năm. Do đó, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê tại các thành phố lớn được đánh giá là có khả năng sinh lợi ổn định. Tuy nhiên, báo cáo gần đây của một số đơn vị khảo sát cho thấy nhu cầu căn hộ dịch vụ tăng cao nhưng số lượng và công suất thuê vẫn không có sự bứt phá.
Chủ đầu tư cần nhanh nhạy và linh hoạt hơn
Báo cáo thị trường quý II-2018 của Savills cho thấy công suất cho thuê căn hộ dịch vụ tại Hà Nội đạt 88% và tại TP. Hồ Chí Minh đạt khoảng 80%. Trong nửa đầu năm 2018, thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp Việt Nam lên đến 7 tỉ USD, chiếm 34% tổng vốn FDI đăng ký là yếu tố thu hút một lượng lớn người lao động nước ngoài đến Việt Nam. Tuy nhiên, công suất thuê của căn hộ dịch vụ một năm trở lại đây vẫn chỉ duy trì ở mức hơn 80%, không thể bứt lên mức 90% như nhiều năm trước.
Những thương hiệu căn hộ dịch vụ quốc tế đầu tiên gia nhập vào thị trường Việt Nam có thể kể đến dự án Somerset West Lake, theo sau đó là các thương hiệu Fraser Suites, Pan Pacific và một số thương hiệu Nhật Bản. Tuy nhiên, sau hơn 20 năm, quy mô của các thương hiệu điều hành này tại Việt Nam vẫn đang rất nhỏ so với mạng lưới toàn cầu của họ. So với toàn thị trường Việt Nam, các căn hộ tại phân khúc có mức giá trên 2.000 USD/tháng này có mức giao dịch khá ổn định bởi có vị trí giao thông thuận lợi tại các quận trung tâm.
Mức cho thuê căn hộ dịch vụ tại Việt Nam hiện dao động từ 7,9 triệu đồng đến hơn 45 triệu đồng/căn/tháng. Theo thống kê của CityHouse Apartment, đơn vị chuyên quản lý và cung cấp căn hộ dịch vụ trong chuỗi từ 330-2.000 USD tại TP. Hồ Chí Minh, trong phân khúc có mức giá dao động từ 1.200-2.000 USD/tháng số lượng căn hộ khá ít, lợi thế của phân khúc này là vị trí đẹp tuy nhiên số lượng dự án không nhiều và nguồn cung mới hạn chế. Tại phân khúc căn hộ dịch vụ có mức giá thuê từ 800-1.200 USD/tháng, chất lượng dịch vụ và quy mô đầu tư thời gian qua chưa có gì bứt phá. Phân khúc có mức thuê từ 400-800 USD/tháng đang phát triển theo hướng tự phát: tuy số lượng các dự án nhiều nhưng quy mô nhỏ, các dịch vụ đi kèm bị tiết giảm tối đa.
Theo nhận định của người trong ngành, dù có giảm sút so với vài năm trước, nhưng công suất cho thuê ở mức trên 80% vẫn đủ hấp dẫn để khuyến khích sự tham gia của các thương hiệu điều hành căn hộ dịch vụ trong nước lẫn quốc tế mới và sự mở rộng của các thương hiệu hiện có. Tuy nhiên từ phía các chủ đầu tư, cần tích cực đàm phán hơn nữa với các nhà điều hành để sớm định vị sản phẩm của mình, xác định khách hàng mục tiêu để đưa ra thiết kế và tiện ích phù hợp.
Bên cạnh đó, bà Đỗ Thu Hằng, Bộ phận Nghiên cứu – Tư vấn Savills Hà Nội cũng cho rằng: “Nếu so sánh với căn hộ mua để cho thuê thì hiện nay giá cho thuê của căn hộ dịch vụ đang ở mức kém cạnh tranh. Nguyên nhân là bởi căn hộ dịch vụ không có sự linh hoạt trong diện tích, số phòng để khách hàng lựa chọn. Căn hộ dịch vụ chỉ có 1-2 phòng ngủ trong khi căn hộ thông thường có từ 2-3 phòng ngủ. Thông thường, ngân sách của khách thuê là cố định, không có sự thay đổi về giá nên nếu căn hộ dịch vụ linh hoạt về diện tích và số phòng thì cơ hội tăng giá và hút khách thuê sẽ cao hơn”.
Nguồn cung phân bố chưa đáp ứng thực tế
Là phân khúc bất động sản hướng đến đối tượng khách thuê chủ yếu là người nước ngoài làm việc ở Việt Nam, khách du lịch, công tác dài ngày, sản phẩm căn hộ dịch vụ cung cấp không gian rộng rãi và những tiện ích sẵn sàng cho việc sinh hoạt lâu dài của khách thuê. Khác với căn hộ để bán hay biệt thự cho thuê, sản phẩm căn hộ dịch vụ cung cấp đầy đủ nội thất đi kèm và được quản lý điều hành chuyên nghiệp với những dịch vụ dọn phòng, ăn uống 24/24.
Thời gian qua, một số dự án chuyên biệt còn phục vụ cho một nhóm khách thuê nhất định, ví dụ như khách Nhật. Đây cũng là điểm hấp dẫn của một số dự án căn hộ dịch vụ nói riêng và sản phẩm căn hộ dịch vụ nói chung bởi giá trị cộng đồng và chuyên biệt nó đem lại cho các khách hàng là người nước ngoài làm việc ở các công ty FDI, đại sứ quán, khu công nghiệp, ngân hàng quốc tế và các doanh nghiệp nước ngoài khác tại Việt Nam. Tuy nhiên, các dự án chất lượng chủ yếu tập trung tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, TP. Hồ Chí Minh… Trong khi đó, nhu cầu cho sản phẩm này trải khắp các khu công nghiệp trên cả nước, bao gồm cả các tỉnh lân cận các thành phố lớn như Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hải Dương, Hà Nam.
Tính đến cuối năm 2017, tổng số lượng khu công nghiệp đang hoạt động ở Việt Nam đã đạt 220 với quy mô lên đến 69.000ha. Có thể thấy có một sự thiếu cân bằng giữa cung và cầu của thị trường căn hộ dịch vụ. Riêng tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, đã có hơn 70 khu công nghiệp, tuy nhiên thị trường mới ghi nhận số lượng dự án căn hộ dịch vụ hạn chế, với một vài thương hiệu điều hành quốc tế.
Bà Đỗ Thu Hằng nhận định: “Quy mô hiện tại của các thương hiệu này tại Hà Nội cho thấy mức độ phát triển của thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội chưa thực sự tương xứng với tiềm năng khi so sánh với quy mô trong khu vực và thế giới. Theo đó, căn hộ dịch vụ cần có có sự linh hoạt trong chính sách cho thuê để sản phẩm này tận dụng được nguồn cầu về nơi ở của khách du lịch ngắn ngày, đặc biệt là khách du lịch quốc tế hiện đang có sự tăng trưởng rất tốt tại Việt Nam. Điều này sẽ giúp tối đa hóa công suất thuê căn hộ dịch vụ và doanh thu của dự án”.
Một xu hướng khác là sự ra đời của các sản phẩm lai tạo giữa căn hộ dịch vụ và khách sạn hay condotel tại thị trường du lịch. Những hướng đi này mở ra nhiều cơ hội cải thiện tình hình hoạt động và phát triển hơn nữa cho sản phẩm căn hộ dịch vụ tại Việt Nam. Ngoài ra, vấn đề đặt ra là liệu các chủ đầu tư và các đơn vị điều hành có đủ nhanh nhạy để tận dụng cơ hội, nắm bắt và đón đầu xu hướng được hay không.
