Khách hàng nước ngoài sẽ tác động đến mặt bằng giá nhà ở Việt Nam

Theo ông Phạm Thanh Hưng – Phó chủ tịch Công ty cổ phần Tập đoàn Thế kỷ CEN Group, trong bốn tháng đầu năm 2018 đã có 2.000 giao dịch bất động sản là người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, bằng cả năm 2017. Con số này so với thị trường tuy còn nhỏ bé nhưng tốc độ tăng trưởng hơn 300%/năm của nhóm khách hàng nước ngoài đang khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc phải quan tâm.

Sản phẩm nhà ở hoàn thiện hấp dẫn khách nước ngoài

Mặc dù rất cao so với thu nhập trung bình của người dân, giá các căn hộ cao cấp ở khu trung tâm TP. Hồ Chí Minh hiện nay chỉ bằng phân nửa mức giá 7.000-9.000 USD/m² của các dòng sản phẩm tương đương ở Bangkok và bằng chưa đến 10% mức giá tại Hongkong. Các công ty phát triển bất động sản ở Việt Nam đã được phép bán 30% số lượng căn hộ trong mỗi dự án cho khách hàng nước ngoài. Luật chỉ cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ mà họ mua tại Việt Nam trong thời hạn 50 năm nhưng họ vẫn có thể gia hạn thêm sau thời gian này. Họ cũng có thể cho thuê hoặc bán lại các căn hộ này.

Bên cạnh chung cư ở đô thị lớn, biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng ở các thành phố biển Việt Nam cũng ngày càng được khách nước ngoài, chủ yếu là khách từ Trung Quốc, Đài Loan, Hongkong tìm mua với mục đích đầu tư.

“Tại văn phòng giao dịch tại Hàn Quốc, Úc, châu Âu, khách hàng đa số hỏi chúng tôi về hiệu quả đầu tư, vấn đề sở hữu, chuyển nhượng và chuyển tiền ra nước ngoài sau khi kết thúc giao dịch là như thế nào”, ông Phạm Thanh Hưng cho biết. Hiện lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Việt Nam vào khoảng 7 – 8%/năm, condotel có thể lên tới 10% nhưng đi vay lãi suất đã rơi vào khoảng 10 – 10,5% dẫn đến không hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài, trừ khi nhà đầu tư vay được ở nước ngoài và đầu tư vào Việt Nam.

Tuy nhiên, trong trường hợp này ngân hàng yêu cầu tài sản thế chấp và các nguồn đầu tư đang đầu tư tại Việt Nam. Hiện nay, Cen Group đang làm việc với một số ngân hàng quốc tế có chi nhánh tại nhiều nước, ví dụ ngân hàng có chi nhánh tại Singapore và chấp nhận tài sản thế chấp ở Singapore và được vay tiền đầu tư tại Việt Nam. Ngoài ra, Cen Group còn thành lập quỹ đầu tư để thu hút nguồn vốn đầu tư gián tiếp vào Việt Nam.

Khi hiện tượng người nước ngoài mua bất động sản trong nước trở nên phổ biến, mặt bằng giá căn hộ tại Việt Nam sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao, đa số người dân có thu nhập mức trung bình sẽ càng khó sở hữu nhà ở. Theo ông Nguyễn Việt Cường – Chủ tịch HĐQT KOSY Group tốc độ đô thị hóa khoảng 3,4%/năm cùng với mặt bằng dân số trẻ đang tạo những áp lực không nhỏ lên thị trường bất động sản, đặc biệt khi nhu cầu nhà ở đô thị và nhu cầu gia tăng diện tích nhà ở trên đầu người ngày một tăng cao (nước ta hiện đang là 22,8m²/người, thấp hơn so với chuẩn của thế giới 25m²/người).

Người trong nước sẽ ngày càng khó mua nhà

Trên thực tế, số lượng các dự án bất động sản đang và sắp triển khai là rất nhiều song không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực tài chính để chủ động triển khai thành công dự án mà không gặp phải bài toán về huy động vốn. Ông Nguyễn Việt Cường nhận định: “Có tới khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực này có được từ vốn vay ngân hàng (trong khi ở các nước tỷ lệ này vào khoảng 35%). Và tổng dư nợ cho vay bất động sản trong năm 2017 vừa qua là 450.000 tỉ đồng, chiếm 6,53% dư nợ nền kinh tế. Câu chuyện này đang phơi bày thực tế về thị trường vốn của chúng ta còn nhiều hạn chế, tạo ra cơ cấu vốn bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi Nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản như hiện nay”.

Chủ tịch HĐQT KOSY Group phân tích thêm rằng việc ra đời thông tư số 06/2016/TT-NHNN ngày 27-5-2016, 19/2017/TT-NHNN ngày 28-12-2017 hay công văn số 563/NHNN-TTGSNH quy định giới hạn tỷ lệ tín dụng đầu tư vào bất động sản là một động thái thắt chặt của ngân hàng nhà nước.Điều này đã tạo ra một thách thức lớn song cũng là cơ hội để các doanh nghiệp giảm dần sự phụ thuộc vào ngân hàng, tìm cách tự chủ nguồn vốn, đảm bảo cho doanh nghiệp phát triển ổn định, góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.

Tại hội thảo Thị trường bất động sản 2018: Tác động từ chính sách do báo Diễn đàn Doanh nghiệp diễn ra vào chiều 17-5 vừa qua, ông Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia phát biểu: “Nguồn vốn ngân sách nhà nước hiện nay đang có 800 tỉ đồng hỗ trợ nhà ở cho người có công, 1.200 tỉ đồng phát triển nhà ở xã hội. Năm 2018, Chính phủ có kế hoạch giải ngân 1.000 tỉ đồng đối với chương trình cho người thu nhập thấp vay ưu đãi mua nhà ở xã hội. Trong đó vốn Nhà nước cấp là 500 tỉ đồng, Ngân hàng Chính sách Xã hội tự huy động 500 tỉ đồng”. Theo ông Cấn Văn Lực nguồn vốn như vậy khá eo hẹp. Chính vì vậy, nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh được coi như một trong những giải pháp quan trọng.

Ngoài ra, ông Cấn Văn Lực cho rằng còn nhiều rào cản khác khiến cho thị trường tài chính nhà ở chưa thể phát triển. Ví dụ như Quỹ tiết kiệm nhà ở hiện không phát triển được chủ yếu do thiếu vốn mồi, cơ chế, cách làm… chưa phù hợp với thị trường. Hệ thống các định chế tài chính (ĐCTC) chưa đa dạng, cụ thể là chưa có hoặc chưa phát triển quỹ tín thác đầu tư – REIT, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở. Vì vậy, ông Cấn Văn Lực kiến nghị Việt Nam cần thiết phải có một quỹ tiết kiệm nhà ở chung giống như các nước Thái Lan, Singapore đã làm thành công. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng phải phát triển thị trường vốn tạo nguồn vốn trung, dài hạn và cân đối lại cấu trúc thị trường tài chính.