Những ngày vừa qua, cơn sốt đất nền ở quận 9 đã thành hiện tượng gây chú ý nhất trong giới kinh doanh bất động sản. Đang được đầu tư mạnh về hạ tầng và sắp sửa có hàng loạt trường đại học, bến xe, khu dân cư mới được xây dựng, quận 9 với những mảnh đất nền giữa các bãi đất hoang vu vẫn khiến nhà đầu tư từ khắp nơi đổ về. Bên cạnh đó, một phân khúc ít ồn ào hơn cũng đang âm thầm thu hút nhà đầu tư có số tiền nhàn rỗi tương đối lớn. Đó chính là biệt thự, nhà liên kế xây sẵn trong các khu compound (khu dân cư cao cấp có tường bao, cổng, bảo vệ và nhiều tiện ích chung).
Đầu tư dài hạn không sợ thiệt
Một nghịch lý hiện nay ở quận 9 là nhà xây sẵn chất lượng tốt để ở được ngay thì giá tính theo mét vuông lại rẻ hơn đất nền ở cùng vị trí. Một nền đất ở khu Sở Văn hóa Thông tin (đường Liên Phường) 90m2 có giá 3,3 tỉ, khu vực này được quy hoạch 800 nhà nhưng chỉ mới có bốn nhà đã xây hoàn thiện. Cùng mức giá đó, người có nhu cầu ở ngay có thể mua được một căn nhà liền kề diện tích đất 75m2 trong khu compound bên cạnh vốn đầy đủ tiện ích và đã khá nhiều người ở. Tại quận 9 hiện nay, tính thanh khoản có vai trò lớn trong việc quyết định giá đất.
Bị định giá cao so với giá trị sử dụng hiện nay là những lô đất nhỏ nằm trong các khu dân cư vô cùng thưa thớt. Ở đường 8, phường Long Phước, phía bên cầu là trường, chợ, dân cư đông đúc thì giao dịch ít; phía bên cầu là dự án 400 lô đất nhưng mới có một ngôi nhà thì giao dịch lại sôi động hơn nhiều. Lý do vì dự án này có đội bán hàng hỗ trợ người mua bán lại đất nền với giá cao hơn.
Đến giữa tháng 4-2018, ngay cả những người lạc quan nhất cũng bắt đầu sợ bong bóng đất quận 9 sẽ nổ trong một ngày không xa. Tốc độ tăng giá quá nhanh và hiện không còn dựa trên quy luật cung cầu thực tế của thị trường. Tuy nhiên, những biệt thự – nhà liền kề trong compound đã được định giá tương đối gần với giá trị sử dụng được cho là vẫn an toàn để đầu tư vào thời điểm này. Không cháy hàng như đất nền nhưng tốc độ bán của những dự án nhà ở cao cấp tại quận 9 cũng khá tốt. Đầu tháng 4, một nhà đầu tư lẻ trong khu compound Kikyo ở phường Phú Hữu bán được biệt thự chưa ở của mình với giá 7,1 tỉ đồng.
Cách đó hơn một tháng, nhà đầu tư này vừa đóng xong đợt cuối 35% của tổng cộng 6,7 tỉ đồng tiền nhà. Tính cả chiết khấu 3% và khoản tiền khuyến mãi 90 triệu đồng do mua trực tiếp từ chủ đầu tư, người mua nhà này đã có khoản lời khá tốt. Với mục đích mua để ở, mức lợi nhuận trên khiến người mua không phải hối hận khi thay đổi ý định của mình.
Lý do mà nhiều người băn khoăn khi mua biệt thự và nhà liền kề xây sẵn là nhà thiết kế không đúng nhu cầu. Chẳng hạn biệt thự Kikyo được thiết kế theo phong cách Nhật Bản với diện tích xây dựng chỉ vừa đủ, ưu tiên diện tích cho không gian công cộng.
Các dự án hoàn toàn của chủ đầu tư trong nước thì thiết kế phù hợp nhu cầu đa số người Việt, tuy nhiên chất lượng xây dựng lại không được tin tưởng hoàn toàn. Các dự án có yếu tố nước ngoài thì đạt yêu cầu chất lượng nhưng thiết kế chưa sát với lối sống Việt Nam… Tuy nhiên, vì số lượng compound ở TP. Hồ Chí Minh không nhiều, nguồn cung mới cũng sẽ ngày càng ít dần nên trong tương lai, khi mức sống – dân trí được nâng cao, compound sẽ được ưa chuộng và tăng giá ổn định. Quy luật này cũng đã diễn ra ở một số nước có thị trường bất động sản phát triển trước Việt Nam như Thái Lan, Malaysia…
Thận trọng khi chọn nhà đầu tư
Nhìn lại giai đoạn trước, Phú Mỹ Hưng là đơn vị đi đầu trong việc đưa ra các sản phẩm biệt thự, nhà liền kề. Đầu năm 2013, khi thị trường bất động sản còn trầm lắng, Phú Mỹ Hưng đã mở bán khu biệt thự Chateaux. Bị cho là có giá quá cao vào thời điểm trên nhưng các biệt thự này vẫn bán hết nhanh chóng và luôn có tốc độ tăng giá tốt sau đó. Bên cạnh yếu tố thị trường, vị trí, mức độ tăng giá của nhà trong compound còn phụ thuộc vào chất lượng quản lý, chất lượng dân cư. Tại TP. Hồ Chí Minh đang dần hình thành hai loại compound.
Cao cấp nhất và an ninh tốt nhất là compound đóng với mức giá cao, số lượng nhà ít, phí quản lý cao. Ít cao cấp hơn là các compound mở, dân cư được phép mở cửa hàng, mở văn phòng, khách vãng lai được phép lui tới. Cũng đã có vài compound ban đầu vốn đóng, sau lại mở cửa kết nối đường sá với các khu dân cư bình dân hơn bên cạnh khiến người mua nhà trong compound thất vọng.
So với các loại hình khu dân cư khác, việc xin giấy phép làm compound phức tạp hơn nhiều, quỹ đất TP. Hồ Chí Minh lại ngày càng khan hiếm. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu đất đai của đa số người Việt không giảm, nhu cầu sống trong khu vực được quy hoạch tiện nghi, sang trọng, an ninh đảm bảo cũng tăng. Compound không sốt như đất nền nhưng được cho là sẽ tăng giá ổn định và có tính thanh khoản ngày càng tốt hơn.
